Giá bán một căn nhà ở xã hội bao nhiêu thì phù hợp với công nhân?

Đã nhiều năm làm việc tại khu chế xuất đầu tiên của Việt Nam, nhưng như nhiều đồng nghiệp, chị Hằng vẫn đang phải ở nhà trọ. Có một căn nhà để ổn định cuộc sống là mong ước của chị bấy lâu nay. Tuy nhiên, ước mơ vẫn chỉ là mơ ước bởi ngay cả việc tiếp cận mua căn hộ nhà ở xã hội đối với nữ công nhân này vẫn còn quá nhiều rào cản. Thủ tục và điều kiện để tiếp cận được vốn vay ưu đãi không dễ dàng trong khi mức thu nhập hiện nay của chị chỉ khoảng 8 triệu đồng/tháng.

Vì vậy, dù bày tỏ mong muốn mức giá 1 tỷ đồng/căn hộ như đã nêu trên, ngoài việc trả trước 20% mỗi tháng chị Hằng chỉ có thể dành tối 30% thu nhập/tháng để trả góp tiền mua nhà. Có thể chị sẽ phải chấp nhận tiếp tục ở trọ dài dài bởi trong khi thu nhập vẫn "giậm chân tại chỗ " vì không tăng ca do công ty ít đơn hàng thì giá cả sinh hoạt lại cứ leo thang.

Chị Lê Thị Hằng, công nhân làm việc tại Khu chế xuất Tân Thuận, chia sẻ tại Hội thảo. Ảnh: Trọng Dân

Cũng tới TP.HCM và mang theo ước mơ an cư lạc nghiệp như chị Hằng, anh Nguyễn Trọng Nhân hiện làm việc ở Khu công nghiệp Đông Nam (huyện Củ Chi, TP.HCM), đã bộc bạch nhiều nỗi niềm tại hội thảo. Sinh sống tại TP.HCM đã hơn hai thập niên nhưng mức lương hiện nay của anh là 10 triệu đồng/tháng. "Tiền lương làm ra không theo kịp với mức sống hiện tại, đặc biệt gặp khó vì giá nhà ở cao hơn so với trước. Gần đây tôi có tìm hiểu để mua nhà nhưng thấy ngày càng khó", anh Nhân kể.

Biết rằng với mức thu nhập của mình rất khó có thể với tới nhà ở thương mại, nhưng ước mơ an cư của anh Nhân là nhà ở xã hội cũng không mấy "sáng nước". Nguyên nhân là do nguồn cung hạn hẹp, thông tin về các dự án (nhà ở xã hội) cũng rất hạn chế nên "khi tiếp cận được thì cũng phải mua sang tay rồi" anh Nhân nói, đồng thời chia sẻ thêm: "Tôi và nhiều người lao động mong muốn có một căn nhà ở xã hội để an cư lạc nghiệp. Đây là nhu cầu cũng chính là giấc mơ cần hiện thực để tiếp tục lao động mưu sinh và đóng góp sức lao động tuổi trẻ cho Thành phố nói riêng và cả nước nói chung".

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết quý I.2023, thành phố đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 1 dự án nhà ở xã hội với quy mô 260 căn hộ; đang triển khai 9 dự án với quy mô 6.231 căn; 79 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư.

Là người đặt câu hỏi về giá cả như thế nào thì phù hợp với mong muốn của một công nhân nhưng khi nghe chị Hằng trả lời, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, một doanh nghiệp đã triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội, phải thừa nhận ngay là: “Như vậy thì quá khó, doanh nghiệp không thể làm được”.

Những chia sẻ từ góc độ doanh nghiệp chuyên đầu tư nhà ở xã hội này cũng phần nào lý giải được vì sao nhu cầu của thị trường rất cao nhưng những công nhân như chị Hằng, anh Nhân vẫn phải đi ở trọ. Ông Nghĩa cho biết vướng mắc đầu tiên là câu chuyện điều chỉnh quy hoạch, mất rất nhiều thời gian ở khâu này. Minh chứng từ thực tế chính doanh nghiệp mình, ông Nghĩa cho biết phải mất 4 năm để xin điều chỉnh dự án từ 12 tầng lên 14 tầng.

Một vấn đề khác cũng được ông Nghĩa nêu ra là khâu chấp thuận đầu tư, xin ý kiến các sở ngành rất lâu, có khi 6 tháng không thấy trả lời. Còn về vốn vay ưu đãi, theo Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành thì các gói ưu đãi kia nhưng toàn nghe trên báo, trên ti vi chứ chưa thấy đâu. Trong khi đó, lãi suất cho vay xây dựng nhà ở xã hội là 14%, gần đây giảm còn 12% và mức lãi vay như vậy là quá cao, không phù hợp với nhà ở xã hội.

Cũng theo ông Nghĩa, về phần mình người lao động, người mua cũng "cần chuẩn bị tâm lý, có sự chuẩn bị cần thiết, nhà ở xã hội không thể nào nằm ở trung tâm được”.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành cho rằng làm nhà ở xã hội là hướng đến mục tiêu an cư cho người lao động, chứ không nhất thiết là "cầm trên tay giấy sở hữu nhà đất". Ảnh: NLĐ

Cũng từ góc nghìn doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng cơ hội tiếp cận thông tin làm nhà ở xã hội còn hạn chế. Còn doanh nghiệp tự đi phát triển quỹ đất làm nhà ở xã hội thì không đơn giản vì thủ tục khó hơn nhà ở thương mại. Vì vậy, ông Phúc mong các địa phương có nhu cầu cao về nhà ở xã hội nghiên cứu tạo ra quỹ đất để doanh nghiệp đấu thầu làm nhà ở xã hội. "Khu đất xây nhà ở xã hội nên ở khu vệ tinh, cách 15 km. Doanh nghiệp tham gia đấu thầu và chúng ta sẽ có nguồn lực đầu tư nhà ở xã hội", Tổng Giám đốc Phú Đông Group nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ ra rằng một trong những ách tắc khiến cho người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở xã hội chính là quy định về đối tượng thụ hưởng. Luật Nhà ở năm 2014 và dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định, điều kiện người mua có thu nhập nhưng khoản thu nhập đó không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hàng tháng.

Theo ông Châu, với thu nhập 25 triệu đồng/tháng, một người đàn ông nuôi vợ và hai con thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và người phụ thuộc 19,8 triệu đồng. 5,2 triệu đồng còn lại, mỗi tháng người này phải nộp thuế thu nhập cá nhân 270.000 đồng. Mức thu nhập 25 triệu đồng/tháng là cao hơn nhiều so với các công nhân ở đây nhưng chỉ cần nộp một đồng thuế thu nhập cá nhân thì sẽ không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Chủ tịch HoREA kỳ vọng, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang lấy ý kiến cần xem xét, đánh giá tác động đến các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội như trường hợp trên. 

Một bất cập khác theo ông Châu là trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay bổ sung nhà ở, nhà lưu trú công nhân trong các khu công nghiệp, nhưng thiếu nhà lưu trú nằm ngoài khu công nghiệp. Điển hình như Công ty PouYeun là doanh nghiệp có hàng nghìn công nhân, nằm ngoài khu công nghiệp nhưng không có nhà lưu trú cho công nhân… Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà trọ cho công nhân, người lao động là rất lớn nhưng đối tượng này chưa được đề cập trong dự thảo Luật Nhà ở. Để giải quyết câu chuyện về nhà ở xã hội, ông Châu cho rằng phải đột phá về quỹ đất và chính sách tín dụng, đối tượng. 

Cần những giải pháp đột phá để phát triển nhà ở xã hội

Đánh giá các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đang gặp rất nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, về vốn, về đối tượng được mua, thuê nhà… các khách mời tại Hội thảo cũng cho rằng cần có những giải pháp đột phá để gỡ vướng. Chia sẻ kinh nghiệm tại địa phương, ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Becamex IDC, cho biết phát triển nhà ở xã hội là chủ trương chung của Chính phủ nhưng ở mỗi địa phương khác nhau. Khi người lao động đến Bình Dương làm việc, UBND tỉnh xem đây là cơ hội cũng là thách thức cho địa phương. UBND tỉnh đã làm việc với Becamex để phát triển nhà ở xã hội gắn liền hệ sinh thái như y tế, giáo dục, giao thông…

Theo ông Huy người lao động phải được hưởng tất cả tiện ích xã hội như bao người dân khác. Nếu đưa đi xa, đi lại khó khăn, người lao động thu nhập khó lại càng khó. Nhà ở xã hội gắn với hệ sinh thái không thể tách rời.  Về mặt tổng quan, nhà ở xã hội là một sản phẩm nhà ở, nhà nước phải đóng vai trò để nhà ở xã hội có giá phù hợp. Không phải ban, tặng, cho… Nhà ở xã hội cần các chính sách phù hợp nhất tùy thu nhập từng địa phương.

Tất cả doanh nghiệp đều mong muốn đóng góp cho phát triển nhà ở xã hội nhưng gặp nhiều vướng mắc về vấn đề pháp lý, nguồn vốn… Vì thế, các gói kích cầu của Chính phủ phải giải quyết được nguồn vốn. Các quỹ vay phải có chính sách hỗ trợ người lao động cụ thể hơn, vay dài hạn 25-35 năm mới tiếp cận được nhà ở xã hội. Muốn người lao động sở hữu nhà ở thì phải có nguồn vốn ưu đãi, lãi suất thấp, lâu dài.

TS Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM, cho rằng cần thay đổi quan điểm phát triển nhà ở xã hội để lo chỗ ở cho người nghèo, người thu nhập thấp để có chỗ ở với giá thấp. Theo đó, ưu tiên hơn về đất đai, vốn để lo chỗ ở cho người nghèo và hướng tới chính sách cho thuê. Nhà nước quản lý đất công, vốn và cần sử dụng nguồn lực này để làm nhà cho người thu nhập thấp thuê. Khi triển khai cần có chính sách tốt trong xây dựng để đảm bảo chất lượng công trình.

Quang cảnh Hội thảo. Ảnh: Trọng Dân

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện nay Ủy ban nhân dân thành phố đã hệ thống lại và ban hành quy trình thủ tục làm dự án nhà ở xã hội nhằm kiểm soát tiến độ, lộ trình và quy chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành.

Theo ông Phạm Đăng Hồ trong dự thảo nghị quyết thay thế nghị quyết 54, TP.HCM cũng kiến nghị nhiều cơ chế, chính sách để phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án được ưu đãi tăng chỉ tiêu quy hoạch 1,5 lần mà không cần phải chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu. Đồng thời, cho phép thành phố sắp xếp lại các dự án nhà ở xã hội trong dự án thương mại. Hiện nay cơ chế yêu cầu chủ đầu tư dành quỹ đất 20% trong dự án thương mại để làm nhà ở xã hội nên dẫn tới nhà ở xã hội phân bố toàn địa bàn mà chưa gắn với quy hoạch. Thành phố xin cho quy hoạch nhà ở xã hội theo khu vực.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng để đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, vấn đề đầu tiên là hoàn thiện thể chế chính sách, trong đó Bộ Xây dựng đang sửa đổi Luật Nhà ở 2014. Trong đó, về việc quỹ đất chưa đảm bảo nhu cầu, sắp tới các doanh nghiệp có quỹ đất thuộc sở hữu hợp pháp thì được chỉ định làm chủ đầu tư khi phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở.

Chia sẻ tại Hội thảo, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam Huỳnh Văn Thuận, khẳng định nguồn vốn cho vay chương trình nhà ở xã hội trong hai năm 2022 và 2023 là không thiếu nhưng nhu cầu vốn các địa phương yêu cầu lại không nhiều. Nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương còn khan hiếm, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đã đăng ký; nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn; một số dự án không đáp ứng được điều kiện về bảo đảm tiền vay để được giải ngân…

Về nguồn vốn, ông Hưng cho biết trong thời gian qua có hành lang pháp lý để đảm bảo nguồn vốn, người dân và doanh nghiệp được tiếp cận nhưng trong quá trình thực hiện thì không cân đối đủ để cho chủ đầu tư, người dân vay. Thực tế sau khi kết thúc gói 30.000 tỷ đồng thì nguồn vốn cũng có hạn chế, chỉ có Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam được bố trí nhưng cũng thấp hơn so với nhu cầu.

Khẳng định nguồn vốn, các gói hỗ trợ kết thúc mà chưa có gói khác thì đứt gãy nguồn cho chủ đầu tư, người dân, việc này cũng vượt thẩm quyền của Bộ và Bộ cũng đề xuất lên cấp cao hơn, ông Hưng cũng cho biết nếu Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua vào kỳ họp tháng 10.2023 thì sẽ trình nghị quyết thí điểm về phát triển nhà cho công nhân, có hiệu lực sớm hơn luật nhà ở.

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng để phát triển được thị trường nhà ở xã hội cần thay đổi quan điểm và cách tiếp cận về nhà ở xã hội. Rằng "nhà ở xã hội là câu chuyện từ thiện, rẻ mạt, có cũng như không. Đây là quan điểm sai lệch, cần thay đổi" - TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh đồng thời phải coi đây là "chính sách kinh tế nhân văn, mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội".

Theo vị chuyên gia này thì cần xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản và có khảo sát nhu cầu cụ thể. Tiếp đó là có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, khung pháp lý. Không nên phát triển nhà ở xã hội theo phong trào mà nên tập trung phát triển loại hình nhà ở này tại các thành phố lớn với nhu cầu cao, không xây đại trà ở nhiều tỉnh, thành mà nhu cầu thị trường không có...

"Tôi rất mong muốn Bộ Chính trị có một nghị quyết về xây dựng nhà ở xã hội", Tiến sĩ Cấn Văn Lực nói.

Trọng Dân