TP.HCM muốn đẩy mạnh nhà ở cho thuê, gỡ “nút thắt” thủ tục nhà ở xã hội

Tại họp báo cung cấp thông tin về các vấn đề kinh tế - xã hội trên địa bàn TP.HCM chiều 11.6 do Ban Tuyên giáo và Dân vận Thành ủy phối hợp Sở Văn hóa - Thể thao TP.HCM tổ chức, câu chuyện nhà ở xã hội tiếp tục là một trong những nội dung được quan tâm nhất.

Trả lời câu hỏi của phóng viên về khó khăn lớn nhất hiện nay trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết điểm nghẽn nằm ở nhiều khâu, từ thủ tục đầu tư, cơ chế tài chính đến chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp.

Theo Sở Xây dựng, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hiện được quy định rải rác trong nhiều luật khác nhau như đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản hay đấu thầu. Dù UBND TP.HCM đã ban hành quy trình để các đơn vị thực hiện, quá trình triển khai thực tế vẫn phải đi qua nhiều cơ quan.

Một dự án nhà ở xã hội hiện không chỉ thực hiện các thủ tục như dự án nhà ở thương mại gồm chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, thẩm định dự án, cấp phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy hay đánh giá tác động môi trường, mà còn phải thêm ba bước kiểm soát riêng.

Cụ thể, chủ đầu tư phải công bố thông tin dự án, giá bán và thời điểm nhận hồ sơ; thực hiện xác nhận đúng đối tượng được mua, thuê mua; đồng thời phải kiểm toán độc lập để kiểm soát lợi nhuận và giá bán.

TP.HCM sẽ xây dựng đề án sử dụng hiệu quả nguồn lực đất công phù hợp quy hoạch để đầu tư nhà ở xã hội. Ảnh minh họa.

Theo Sở Xây dựng, việc phải trải qua thêm nhiều thủ tục nhằm tránh trục lợi chính sách, nhưng đồng thời cũng khiến thời gian triển khai dự án kéo dài hơn đáng kể.

Một khó khăn khác là chính sách ưu đãi chưa đủ hấp dẫn để kéo doanh nghiệp tham gia. Hiện lợi nhuận định mức của dự án nhà ở xã hội để bán không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, khiến nhiều nhà đầu tư còn dè dặt.

Ngoài ra, cơ chế xác định giá bán bằng hình thức kiểm toán cũng khiến thị trường phát sinh rủi ro. Khi dự án đang xây dựng, giá bán chỉ là mức tạm tính theo dự toán vì phải chờ công trình hoàn thành và được kiểm toán mới có giá chính thức. Điều này có thể dẫn đến chênh lệch giữa giá dự kiến và giá cuối cùng.

Bài toán vốn cũng là áp lực lớn. Theo Sở Xây dựng, nguồn vốn vay dài hạn từ 15-20 năm với lãi suất ưu đãi hiện chưa ổn định, trong khi các chính sách hỗ trợ lãi suất hiện nay chủ yếu chỉ kéo dài 3-5 năm.

“Chính sách hỗ trợ lãi suất hiện nay với thời gian chỉ từ 3-5 năm dễ mang đến rủi ro cho doanh nghiệp và người dân”, Sở Xây dựng nêu.

Đáng chú ý, cơ quan này cũng nhìn nhận Nhà nước hiện chưa có cơ chế huy động vốn trước từ chính người có nhu cầu mua nhà ở xã hội thông qua ngân hàng, quỹ tín dụng hay mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, TP.HCM cho biết sẽ hoàn tất quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 và định hướng đến năm 2040 theo các kết luận của Thành ủy và Đảng ủy UBND TP.HCM.

Về đất đai, thành phố sẽ xây dựng đề án sử dụng hiệu quả nguồn lực đất công phù hợp quy hoạch để đầu tư nhà ở xã hội.

Một hướng đi đáng chú ý là ưu tiên phát triển nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công trên quỹ đất do Nhà nước quản lý. Quỹ nhà này vừa phục vụ tái định cư cho các dự án trọng điểm, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức và người hưởng lương từ ngân sách. TP.HCM cũng cho biết sẽ áp dụng cơ chế “luồng xanh”, “luồng ưu tiên” cho các dự án nhà ở xã hội nhằm rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, giảm chi phí và nâng hiệu quả đầu tư.

Các sở ngành liên quan như Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính cùng chính quyền địa phương sẽ thường xuyên theo dõi, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Song song đó, thành phố sẽ xây dựng phần mềm theo dõi tiến độ giải quyết thủ tục pháp lý đối với các dự án nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, TP.HCM đang tính đến việc chuyển đổi một số quỹ nhà tái định cư không còn phù hợp hoặc sử dụng chưa hiệu quả sang nhà ở xã hội. Thành phố cũng cho biết sẽ kiện toàn Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM theo Nghị định 302/2025/NĐ-CP của Chính phủ, tập trung đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.

Theo định hướng này, quỹ sẽ được bổ sung chức năng hoạt động tương tự quỹ tiết kiệm nhà ở, huy động tài chính từ việc trích một phần lương của người có nhu cầu thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, đồng thời kiểm soát đúng đối tượng thụ hưởng.

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, hiện có 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, gồm người thu nhập thấp ở đô thị, công nhân, cán bộ công chức viên chức, lực lượng vũ trang, người có công, hộ nghèo, học sinh sinh viên và các trường hợp bị thu hồi đất phải giải tỏa nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở...

Trọng Dân