300 ha đất 'kim cương' ở Tân Thuận không nên tiếp cận như một dự án địa ốc

Người Đô Thị ghi nhận quan điểm của TSKH-KTS Ngô Viết Nam Sơn từng là thành viên của Skidmore, Owings & Merill (SOM) thực hiện quy hoạch tổng thể Khu đô thị Nam TP.HCM (diện tích 2.600ha với 21 phân khu chức năng trong đó gồm khu A, Trung tâm Phú Mỹ Hưng như hiện nay) bám theo trục đường Nguyễn Văn Linh dài 17,8km. Tiếng nói thứ hai đến từ một cư dân quận 7 là luật sư Trương Trọng Nghĩa, Đại biểu Quốc hội. Ngoài ra, để có thêm góc nhìn đa chiều, phóng viên cũng đã ghi nhận ý kiến từ phía doanh nghiệp đang thuê đất làm trụ sở tại Tân Thuận. 

Bảo vệ cơ hội cho kinh tế biển

“Tôi hy vọng khu đất 300 ha trong tương lai không bị tiếp cận như một dự án địa ốc”, ông Ngô Viết Nam Sơn nhận xét TP.HCM đã dành phần nhiều quỹ đất cho chốn “an cư”, nay cần ưu tiên nguồn lực ngày càng khan hiếm cho nơi “lạc nghiệp”.

TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn.

Khu chế xuất (KCX) Tân Thuận ra đời trong bối cảnh Việt Nam đổi mới tư duy kinh tế, thu hút nhà đầu tư nước ngoài thuê đất, sản xuất chế biến rồi xuất khẩu toàn bộ để không cạnh tranh với doanh nghiệp tại thị trường nội địa. Tính đến năm 2020, khu chế xuất Tân Thuận có tỷ lệ lấp đầy 94,61%, thu hút 261 xí nghiệp, thu hút 60 ngàn lao động.

Trường hợp những doanh nghiệp hiện hữu hết hợp đồng thuê đất vào năm 2041, theo ông Sơn, “việc làm” vẫn là một yếu tố TP.HCM phải quan tâm khi khai thác khu đất 300 ha: “Có thể bao gồm trung tâm hành chính mới cho TP.HCM, trung tâm đào tạo, công viên phần mềm, hoạt động R&D… làm nền tảng phát triển cụm dự án công nghiệp và cảng biển nối ra Hiệp Phước và ra biển”.

Ông Sơn lưu ý Hiệp Phước là vùng đất thấp, nên ưu tiên công nghiệp sạch, thuận lợi quản lý rủi ro ô nhiễm. 

Từ tầm nhìn Tân Thuận là cấu phần quan trọng trong bài toán tổng thể phát triển kinh tế biển TP.HCM, ông Sơn hình dung một chuỗi đô thị từ Tân Thuận bám theo đại lộ Nguyễn Văn Linh, xuống Hiệp Phước, kết nối với Long An, Tiền Giang trước khi đổ ra biển Đông. Là trục xương sống của chuỗi đô thị của Khu đô thị Nam Sài Gòn, đại lộ Nguyễn Văn Linh hiện đang thực hiện chức năng hỗn hợp giữa vận tải và giao thông.

Vị chuyên gia này khuyến nghị tách chức năng vận chuyển hàng hóa khỏi cung đường này bằng việc tập trung nguồn lực phát triển tuyến đường bộ cao tốc và đường sắt cao tốc kết nối trực tiếp với cụm cảng Hiệp Phước, Long An và Tiền Giang. Tuyến đường chuyên dụng vừa tăng hiệu quả, hiệu suất khai thác cảng biển cửa ngõ, vừa giảm thiểu những ngoại tác từ việc lưu thông xe container như tắc nghẽn, rủi ro an toàn.

KCX Tân Thuận nhìn từ trên cao. TS-KTS Ngô Viết Nam Sơn hy vọng khu đất 300ha trong tương lai không bị tiếp cận như một dự án địa ốc. Ảnh: IPC

Nếu mô hình Thành phố Thủ Đức thành công, thì Nam Sài Gòn tạo điều kiện thuận lợi để TP.HCM thuyết phục trung ương cho triển khai “thành phố trong thành phố” thứ hai, bằng việc sáp nhập địa giới hành chính của quận 7 (trong đó có Tân Thuận), quận 8, Nhà Bè, và một phần Bình Chánh.

Mở rộng thảo luận theo mô hình thành phố đa trung tâm, chuyên gia quy hoạch này cho rằng Thủ Đức nên “trả” Thủ Thiêm về thành phố trung tâm. Còn trung tâm mới của đô thị vệ tinh phía Đông sẽ là khu vực cảng Trường Thọ. Nếu thành hình, TP.HCM sẽ có ba trung tâm dọc theo sông Sài Gòn.

Tiếp tục với câu chuyện 300 ha. Kết nối với trung tâm TP.HCM qua đường Nguyễn Tất Thành (quận 4), Tân Thuận còn là cơ hội để bù đắp “dưỡng khí” cho khu vực nội thành vốn thiếu hụt trầm trọng cây xanh. Ngoài 28 ha rừng phòng hộ mà những người nhận nhiệm vụ thiết kế khu Nam Sài Gòn thuyết phục trung ương giữ lại từ khi khởi công KCX, ông Sơn đề nghị dành nhiều diện tích trong quỹ đất 300 ha để xây dựng công viên lớn kết hợp với mở rộng mạng lưới kênh rạch, không chỉ giúp đạt chỉ tiêu quy hoạch không gian xanh tối thiểu 10m²/người, mà còn góp phần chống ngập cho toàn bộ khu Nam.

"Bóng" trong chân UBND TP.HCM

Theo luật sư Trương Trọng Nghĩa, mặc dù còn 19 năm nữa giấy phép đầu tư KCX Tân Thuận mới hết hạn nhưng dư luận có cơ sở quan tâm đến tương lai của 300 ha tại KCX Tân Thuận. Nghị quyết của Đại hội Đảng XIII và Đại hội Đảng bộ TP đã đặt mục tiêu phát triển cụ thể cho TP.HCM đến 2045, thậm chí đến 2050, nghĩa là hơn 20 năm nữa, nên vấn đề là những tài nguyên quý hiếm như khu đất “vàng” này sẽ đóng góp như thế nào vào những mục tiêu đó.

Luật sư Trương Trọng Nghĩa.

Ở khía cạnh pháp lý, theo luật sư, quy hoạch sử dụng khu đất 300 ha tại KCX Tân Thuận sau năm 2041 “trước hết thuộc phạm vi trách nhiệm chính quyền TP.HCM”. Do KCX Tân Thuận được thành lập bởi quyết định của Thủ tướng, việc gia hạn hay thay đổi công năng cũng phải trình lên Thủ tướng.

Nếu thay đổi công năng, nghĩa là thay đổi quy hoạch, thành phố cần chủ động đề xuất phương án có tính thuyết phục, hợp lý nhằm khai thác tối ưu quỹ đất trong bối cảnh nguồn lực đất đai phục vụ nhu cầu phát triển của TP.HCM ngày càng khan hiếm.

Theo luật sư Nghĩa, tiêu chí xác định tính “tối ưu” của việc sử dụng 300 ha này phải được xác định trong quy hoạch tổng thể TP.HCM, trước hết là nhiệm vụ quy hoạch thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2050 đã được cấp thẩm quyền phê duyệt. Nghĩa là, từ nay đến thời điểm nhà nước thu hồi khu đất, những kế hoạch, chương trình phát triển của khu Nam nói riêng và thành phố nói chung phải tích hợp phương án sử dụng quỹ đất này trong tương lai theo hướng tạo ra tác động hỗ tương, đồng bộ. Tránh tình trạng nước đến chân mới nhảy, hay quy hoạch trùng lắp, hạn chế hiệu quả sử dụng đất.

TP.HCM đang hướng tới mục tiêu trở thành một đô thị thông minh, có trung tâm tài chính quốc tế, trung tâm khoa học, giáo dục, công nghệ cao, trung tâm dịch vụ - thương mại phát triển. TP.HCM sẽ là nơi cư trú của một bộ phận nhân lực chất lượng cao của Việt Nam và quốc tế, cùng với hàng triệu lao động có tay nghề cao thuộc nhiều lĩnh vực. Đây là cơ sở để chính quyền thành phố xây dựng phương án khai thác quỹ đất theo hướng gia tăng mảng xanh và không gian công cộng, hướng tới mục tiêu trở thành đô thị đáng sống, đáp ứng nhu cầu của nguồn nhân lực chất lượng cao, đồng thời cải thiện chất lượng sống của người dân Thành phố.

Việc sử dụng 300 ha đất này phải tích hợp trong định hướng phát triển của quận 7, và quy hoạch phát triển của quận 7 cần gắn bó chặt chẽ, tương hỗ với Nhà Bè, Bình Chánh và Cần Giờ, nghĩa là của cả khu Nam và Tây Nam Sài Gòn, tránh chia cắt theo địa bàn hành chính.

Vị trí đắc địa của khu đất 300 ha của KCX Tân Thuận khiến một bộ phận những nhà đầu tư bất động sản “ăn xổi ở thì” thèm khát. Ảnh: TTC

Tất nhiên, vị trí đắc địa của khu đất 300 ha khiến một bộ phận những nhà đầu tư bất động sản “ăn xổi ở thì” thèm khát. Cũng như họ chưa bao giờ ngừng dòm ngó những ngọn núi, cánh rừng, bờ biển, bến sông dọc chiều dài đất nước, với mục tiêu lợi nhuận của họ là trên hết. Rất nhiều người trong số đó đều đã có sẵn nhà cửa và điều kiện định cư ở những nước phát triển nhất! Vừa qua, dịch bệnh COVID-19 phơi lộ những lệch lạc, méo mó của thị trường bất động sản của TP.HCM. Phân khúc nhà ở cho nhiều triệu người thu nhập thấp, lao động nhập cư ở Thành phố bị bỏ rơi. Thành phố kiên trì đeo đuổi thành tích tăng thu ngân sách, ban hành và điều chỉnh quy hoạch ưu tiên đầu tư bất động sản cao cấp, nhưng lại để hạ tầng kỹ thuật và giao thông tụt hậu, môi trường sống ô nhiễm, mất mát nhiều di tích văn hóa, lịch sử, hệ thống y tế, giáo dục, bất cập so với yêu cầu.

Cần thấy rằng hiệu quả sử dụng tài nguyên quốc gia hiện nay phụ thuộc không nhỏ vào vai trò của lãnh đạo địa phương trong việc cân bằng lợi ích phát triển nhanh, ngắn hạn, áp lực của giới đầu tư với các mục tiêu phát triển bền vững, dài hạn, vì lợi ích cộng đồng. Hơn ba mươi năm qua, bên cạnh những thành tựu, TP.HCM đã gánh chịu những mất mát, thiệt hại nhiều mặt không thể bù đắp trong việc phát triển đô thị. Sử dụng 300 ha đất KCX Tân Thuận một cách hiệu quả là góp một phần bù đắp những mất mát, thiệt hại đó.

Thượng Tùng thực hiện