Dòng vốn ngoại đang đổi “khẩu vị”: Bất động sản Việt Nam bước vào cuộc chơi của giá trị thực

Dòng tiền không còn đi theo đám đông

Tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam” do CafeF tổ chức ngày 6.4 diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới. Một chu kỳ mà theo các chuyên gia, dòng tiền quốc tế vẫn tiếp tục tìm đến Việt Nam, nhưng không còn ồ ạt như hơn 10 năm trước.

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động, nhiều quỹ đầu tư đang dịch chuyển khỏi các thị trường tăng trưởng thấp để tìm đến những nơi vừa có dư địa phát triển, vừa duy trì được sự ổn định. Việt Nam nằm trong số ít thị trường đáp ứng cùng lúc nhiều điều kiện: kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát, tỷ giá ít biến động, tăng trưởng GDP duy trì ở nhóm cao nhất khu vực.

Các chuyên gia chia sẻ tại phiên 1 - Bất động sản Việt Nam - điểm đến hấp dẫn của dòng tiền thế giới của tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam”.

Không chỉ vậy, lợi thế dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, năng lực sản xuất và xuất khẩu ngày càng mạnh đang giúp Việt Nam chuyển dần từ “điểm đến sản xuất” sang “điểm đến đầu tư toàn diện”. Theo dữ liệu của Savills, Việt Nam đang nổi lên là một trong những thị trường thu hút vốn ngoại mạnh nhất Đông Nam Á. So với nhiều nước trong khu vực, Việt Nam được đánh giá nổi bật ở ba yếu tố: tăng trưởng, ổn định và dư địa phát triển.

Đó cũng là lý do nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu hay các quỹ đầu tư lớn đang đưa bất động sản Việt Nam vào nhóm ưu tiên hàng đầu.

Tuy nhiên, nếu trước đây dòng vốn ngoại thường “đi trước”, chấp nhận mua đất, mua dự án rồi chờ thị trường tăng giá, thì nay logic đã khác. Nhà đầu tư không còn nhìn bất động sản như một tài sản để “lướt sóng”. Họ nhìn nó như một phần của cả hệ sinh thái: có hạ tầng gì, tạo ra dòng người ra sao, vận hành thế nào và liệu có mang lại nguồn thu bền vững hay không.

Theo ông Ngô Thành Huấn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, muốn hiểu dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam, cần nhìn vào “khẩu vị” của từng nhóm nhà đầu tư. Ông cho biết hiện nay có bốn nhóm chính. Nhóm đầu tiên là các nhà đầu tư Đông Bắc Á, chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan. Đây là nhóm khá thận trọng, khẩu vị rủi ro ở mức trung bình và đặc biệt quan tâm tới tính logic trong vận hành dự án. Họ thường đầu tư theo chuỗi cung ứng. Nói cách khác, nơi nào có nhà máy, có khu sản xuất, có logistics, nơi đó sẽ có dòng tiền của họ. Vì vậy, những phân khúc như khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, trung tâm logistics hay các địa phương có hạ tầng giao thông thuận lợi luôn nằm trong tầm ngắm.

Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư đến từ Singapore. Theo ông Huấn, đây là nhóm có tư duy dài hạn, tiếp cận rất bài bản và chỉ xuống tiền khi nhìn thấy một lộ trình phát triển rõ ràng. Các quỹ như GIC hay Temasek không chỉ quan tâm tới bất động sản, mà còn nhìn vào hạ tầng, tiêu dùng, công nghệ. Họ cần một thị trường minh bạch, có thể dự báo và đủ ổn định để đồng hành nhiều năm.

Nhóm thứ ba là những nhà đầu tư theo chiến lược “alpha” - tìm kiếm mức sinh lời vượt trội so với mặt bằng chung của thị trường. Nếu giai đoạn trước là thời kỳ “nước lên thuyền lên”, mua đâu cũng có thể thắng, thì nay nhóm này không còn đầu tư đại trà. Họ đi tìm những tài sản tốt hơn phần còn lại: dự án có vị trí đặc biệt, được định giá thấp, hoặc có thể gia tăng giá trị thông qua tái cấu trúc, liên doanh, phát triển thêm. Đó là lý do ngày càng nhiều thương vụ liên doanh giữa quỹ ngoại và doanh nghiệp trong nước xuất hiện trong thời gian gần đây.

Nhóm cuối cùng là các quỹ đầu tư cơ hội (Private Capital). Đây là những nhà đầu tư chuyên tìm tài sản khi thị trường khó khăn, sau đó mua lại, tái cơ cấu rồi chờ chu kỳ mới. Ông Huấn cho biết trong giai đoạn thị trường gặp nhiều thách thức, đặc biệt năm 2023, các quỹ như VinaCapital hay Dragon Capital đã xuất hiện rõ nét hơn. Họ là những người sẵn sàng “đi ngược chiều”, xuống tiền khi thị trường còn dè dặt.

Nhưng dù thuộc nhóm nào, điểm chung của dòng vốn ngoại hiện nay là không còn đầu tư theo cảm tính. “Dòng vốn ngoại hiện nay không chỉ tìm kiếm tài sản, mà còn tìm kiếm hệ sinh thái để phát triển”, ông Huấn nhấn mạnh. Theo ông, nhà đầu tư giờ không đơn thuần mua một tòa nhà hay một khu đất. Họ muốn tham gia vào cả quá trình phát triển đô thị, khu công nghiệp, logistics, thậm chí là trung tâm dữ liệu.

Ông Ngô Thành Huấn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, chia sẻ tại tạo đàm. Ảnh: BTC

Hạ tầng mở đường, dòng tiền đi theo

Chiếm khá nhiều thời lượng tọa đàm, các diễn giả đều nhắc tới một quy luật gần như không thay đổi: hạ tầng đi tới đâu, dòng tiền đi tới đó. Tại TP.HCM, quy luật ấy đang thể hiện rõ hơn bao giờ hết. Theo đó metro, sân bay Long Thành, các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng... đang tạo ra làn sóng đầu tư hạ tầng lớn nhất từ trước tới nay. Những công trình này không chỉ thay đổi diện mạo đô thị, mà còn mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản.

Các khu vực từng bị xem là xa trung tâm, khó kết nối, nay bắt đầu trở thành điểm đến mới của dòng vốn. Trong đó, Cần Giờ là cái tên được nhắc nhiều. Theo các chuyên gia, khi hệ thống hạ tầng liên vùng hoàn thiện, dòng tiền sẽ dịch chuyển mạnh ra những khu vực ven đô, ven biển - nơi còn quỹ đất lớn, có thể phát triển các đại đô thị tích hợp.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài đã tăng 28% trong giai đoạn 2023-2025. Trong đó, TP.HCM dẫn đầu với 40% lượng quan tâm, tiếp theo là Hà Nội với 22%. Các thành phố biển như Đà Nẵng và Nha Trang chiếm khoảng 15%. 

Đáng chú ý, theo ông Tuấn xu hướng quan tâm đang dịch chuyển dần từ khu trung tâm sang các đô thị vệ tinh và những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Cho rằng thị trường đã bước qua thời kỳ mua tài sản chỉ để chờ tăng giá, ông Tuấn cho biết hiện nay ba nhóm sản phẩm được nhà đầu tư ngoại tìm kiếm nhiều nhất là căn hộ trung và cao cấp tại đô thị lớn, bất động sản ở các khu đô thị vệ tinh và bất động sản nghỉ dưỡng. Trong đó, căn hộ chiếm gần một nửa lượng tìm kiếm, khoảng 48%. Điều mà nhà đầu tư quan tâm không chỉ là vị trí đẹp, mà còn là khả năng cho thuê, khả năng tạo dòng tiền đều đặn và thanh khoản dài hạn.

Ông Tuấn nhấn mạnh nhà đầu tư nước ngoài đang thiết lập bộ tiêu chuẩn khắt khe hơn khi giải ngân. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu bao gồm tính minh bạch pháp lý, quy mô dự án, vị trí gắn liền với logistics và khả năng thanh khoản. "Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam, từ việc phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ sang định giá dựa trên giá trị thực và hiệu suất khai thác dài hạn", ông nói.

Các chuyên gia chia sẻ tại phiên 2: Đón dòng vốn ngoại - đâu là phân khúc tiềm năng của tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam”.

ESG, data center và bất động sản “có thể vận hành”

Một điểm đáng chú ý khác được nhắc tới tại tọa đàm là tiêu chuẩn ESG (môi trường - quản trị - xã hội) đang dần trở thành “tấm vé” để bất động sản Việt Nam tiếp cận dòng vốn quốc tế. Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản Stephen Higgins nhận định nhà đầu tư quốc tế hiện không còn tìm kiếm lợi nhuận bằng mọi giá. Thay vào đó họ ưu tiên những dự án có thể vận hành bền vững, tạo ra dòng tiền ổn định và đáp ứng tiêu chuẩn môi trường, xã hội, quản trị.

Ông cho biết tại nhiều thị trường phát triển, lợi suất kỳ vọng hiện chỉ ở mức 5-6%. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư mong muốn mức sinh lời vốn từ 10% trở lên, nhưng đi kèm với điều kiện dự án phải ổn định, minh bạch và có khả năng tồn tại lâu dài. ESG vì thế trở thành tiêu chí bắt buộc. Các dự án đáp ứng tốt tiêu chuẩn này thường có khả năng tăng giá cao hơn 25-30% so với khu vực xung quanh, đồng thời duy trì giá trị tốt hơn qua các chu kỳ.

Ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản, chia sẻ tại tọa đàm.

Tại Việt Nam, ESG mới được nhắc đến nhiều trong vài năm gần đây, nhưng tác động đã rất rõ. Không chỉ nhà đầu tư, mà ngay cả khách thuê quốc tế cũng ngày càng ưu tiên những dự án xanh, tiết kiệm năng lượng, có không gian sống và làm việc bền vững. Theo ông Higgins, Việt Nam đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển bất động sản theo chuẩn ESG. Nhưng cũng chính vì “đi sau”, thị trường có cơ hội tiếp cận ngay những chuẩn mực mới nhất.

Song song với đó, nhiều phân khúc mới cũng đang nổi lên. Ngoài nhà ở, văn phòng hay nghỉ dưỡng, thị trường bắt đầu ghi nhận sự quan tâm lớn hơn với logistics, bất động sản chăm sóc sức khỏe, nhà ở cho người cao tuổi và đặc biệt là trung tâm dữ liệu - data center. Trong đó đata center được xem là “ngôi sao mới” của thị trường nhờ làn sóng chuyển đổi số và nhu cầu dữ liệu tăng nhanh. Đây là phân khúc mà nhiều quỹ ngoại đang quan tâm, tương tự những gì đã diễn ra tại Indonesia hay các thị trường lớn trong khu vực.

Dù vậy, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường vẫn là pháp lý. Theo ông Higgins, những vấn đề liên quan tới quy trình đầu tư, quyền sử dụng đất, khả năng chuyển lợi nhuận ra nước ngoài hay thoái vốn vẫn là yếu tố quyết định việc dòng tiền có thực sự vào Việt Nam hay không.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, các chủ đầu tư cũng đang phải thay đổi. Tham dự tọa đàm gián tiếp bằng đoạn video ghi sẵn, ông Đỗ Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty VinaLiving (thành viên Tập đoàn VinaCapital), cho rằng điều đầu tiên nhà đầu tư ngoại nhìn vào không phải vị trí hay giá bán, mà là uy tín của chủ đầu tư. “Họ cần tin tưởng rằng khi đưa tiền vào, họ có thể thu hồi vốn và lợi nhuận. Uy tín, kế hoạch kinh doanh và năng lực triển khai dự án là yếu tố rất quan trọng”, ông nói.

Theo ông Hiếu, nhà đầu tư nước ngoài không thích những thị trường phát triển quá nóng. Họ ưu tiên các dự án đánh vào nhu cầu thực, có khả năng khai thác dài hạn. Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng, đô thị ven biển và các dự án hưởng lợi từ du lịch, hạ tầng đang là những lĩnh vực được quan tâm nhiều.

Vinhomes Green Paradise có tổng chiều dài bãi biển lên tới 121 km, quy mô 2.870 ha, mật độ xây dựng chỉ 16% và được Vinhomes tiên phong phát triển theo mô hình ESG++, với 5 trụ cột: Môi trường - Xã hội - Quản trị - Tái sinh - Thích ứng biển đổi khí hậu. Ảnh: V.H.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, cho rằng thị trường đang bước sang một giai đoạn hoàn toàn khác. “Nhà đầu tư không còn tìm kiếm những sản phẩm mang tính đầu cơ mà tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác lâu dài và tạo dòng tiền ổn định”, ông nói.

Theo ông, chính sự thay đổi đó buộc chủ đầu tư phải chuyển hướng sang những dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản, tích hợp đa chức năng. Một trong những mô hình được nhắc tới là các đại đô thị “all-in-one” - nơi không chỉ có nhà ở, mà còn có du lịch, thương mại, tài chính, công nghệ, y tế, giải trí.

Dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ được dẫn ra như một ví dụ. Với quy mô gần 2.870 ha, tiếp giáp biển hơn 13 km và kết nối trực tiếp với TP.HCM, dự án được định hướng như một đại đô thị tích hợp, thay vì chỉ là một khu nhà ở đơn lẻ.

Từ góc nhìn dài hạn, ông Tâm cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mới, nơi các dự án có quy mô lớn, khả năng tạo “traffic” - tức thu hút dòng người, dòng tiền và hoạt động kinh tế sẽ trở thành yếu tố quyết định tiềm năng phát triển. Một dự án có thể thu hút khách du lịch, cư dân, chuyên gia, người cao tuổi, khách hội nghị hay khách lưu trú dài ngày sẽ có giá trị hoàn toàn khác so với một khu đô thị chỉ bán nhà rồi để đó. Đó cũng là lý do các tiện ích như công viên giải trí, khách sạn, sân golf, bệnh viện, trung tâm hội nghị hay hệ thống lưu trú ngày càng trở thành phần không thể thiếu trong các đại dự án.

Các chuyên gia đồng quan điễm rằng trong giai đoạn mới, bất động sản không còn là cuộc chơi của giá đất. Đó là cuộc chơi của năng lực vận hành, của hạ tầng, của khả năng tạo ra nhu cầu thật và giữ cho dòng người ở lại đủ lâu. Dòng vốn ngoại vẫn đang ở đó, sẵn sàng chờ cơ hội. Vấn đề không còn là Việt Nam có thu hút được dòng tiền hay không. Mà là thị trường, doanh nghiệp và từng dự án có đủ sẵn sàng để đón nhận dòng tiền ấy hay chưa.

Bài và ảnh: Trà My