Làm sao kiểm soát quá trình cung đất cho nhu cầu đô thị hóa?

Đây là quá trình đô thị hóa, được xác định như một hệ quả của quá trình công nghiệp hóa, và các quốc gia công nghiệp đã sử dụng tỷ lệ người dân sống tại đô thị là tỷ lệ đô thị hóa để đánh giá kết quả của công nghiệp hóa. Một đất nước được gọi là quốc gia công nghiệp khi tỷ lệ đô thị hóa đạt được ít nhất 70% và càng cao hơn càng tốt. Tỷ lệ đô thị hóa của nước ta mới chỉ đạt gần 40%, quả là còn thấp. Như Thái Lan cạnh ta hay Trung Quốc có thể chế chính trị giống ta cũng đã đạt tỷ lệ 50%. Hàn Quốc, Nhật Bản đã có tỷ lệ này vượt quá 85%.

Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa luôn kéo theo yêu cầu chuyển dịch đất đai (land conversion), tức là quá trình chuyển đất đai từ tay những người đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp có hiệu quả thấp sang tay những nhà đầu tư các dự án phát triển phi nông nghiệp có hiệu quả cao hơn nhiều lần.

Quá trình đô thị hóa kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản, chứ không phải thị trường BĐS kéo theo đô thị hóa.

Tại các nước Tây Âu và Bắc Mỹ, quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa gắn với chuyển dịch đất đai đã diễn ra từ nửa cuối thế kỷ XVIII khi thể chế phong kiến kết thúc để thay bằng thể chế cộng hòa hoặc quân chủ lập hiến, tùy theo hoàn cảnh riêng và cách thức phù hợp ở mỗi quốc gia. Quá trình chuyển dịch đất đai để thực hiện công nghiệp hóa ở đây chính là mục tiêu của cải cách ruộng đất để nhóm tư bản công nghiệp nhận đất của nhóm địa chủ nông nghiệp. Hình thức là cách mạng chính trị, nhưng nội dung là cách mạng kinh tế.

Tại các nước đang phát triển, gồm cả các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ, đã thực hiện cải cách ruộng đất vì mục tiêu chính trị “đánh đổ địa chủ để chia đất cho dân cày” trước, sau đó mới thực hiện chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa như một cuộc cải cách đất đai lần thứ 2. Việc thực hiện cách mạng chính trị trước, rồi mới thực hiện cách mạng kinh tế đã làm cho chuyển dịch đất đai để thực hiện công nghiệp hóa trở nên quá phức tạp, ảnh hướng lớn đến bền vững xã hội.

Bức tranh tương phản giữa thành phố Thủ Đức với hạ tầng giao thông, cao ốc sầm uất (bên trái) và bán đảo Thanh Đa (quận Bình Thạnh) như một ốc đảo màu xanh. Ảnh: Vnexpress

Ở Việt Nam, mục tiêu phát triển kinh tế cũng thay đổi rất nhiều lần: cải cách ruộng đất để chia đất của địa chủ cho nông dân nghèo; tập trung đất đai xây dựng kinh tế hợp tác hóa nông nghiệp; giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình, cá nhân khi Đổi mới; tập trung, tích tụ đất đai để xây dựng nền nông nghiệp quy mô lớn; Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế. Đất đai hết “tan” rồi “hợp”, hết “hợp” lại “tan” đã nói lên tính phức tạp vô cùng.

Vấn đề đất đai cho công nghiệp hóa, đô thị hóa là rất lớn, bài báo này chỉ đề cập tới cơ chế chuyển dịch đất đai để đô thị hóa sao cho phù hợp với yêu cầu của công nghiệp hóa trong hoàn cảnh nước ta hiện nay. Cụ thể hơn là làm gì để kiểm soát được quá trình cung đất cho nhu cầu đô thị hóa, sao cho đảm bảo đô thị hóa có hiệu quả, tức là thị trường bất động sản (BĐS) phát triển tích cực và bền vững.

Phương thức đô thị hóa nào là phù hợp

Ở tất cả các quốc gia, sự phát triển thương mại từ lịch sử đã tạo nên những siêu đô thị. Thông thường, đây là những vị trí đắc địa phù hợp với chức năng buôn bán và ngày càng phát triển. Khi nhu cầu công nghiệp hóa hình thành, các hình thức phát triển công nghiệp đã thể hiện khả năng thu hút lao động, từ đó tạo ra các đô thị mới phục vụ công nghiệp hóa ở các dạng khác nhau, theo những triết lý phát triển khác nhau.

Ở Mỹ, để nâng cao chất lượng công nghiệp, việc phát triển các trung tâm khởi nghiệp dựa vào các giải pháp công nghệ đã ra đời. Chính phủ Mỹ đã quyết định biến vùng công nghiệp lớn tại vịnh San Francisco (Bắc California) thành Trung tâm phát triển công nghệ cao. Thung lũng Silicon đã trở thành trung tâm khởi nghiệp của giới trẻ muốn làm giàu bằng công nghệ.

Từ đây, Thung lũng Silicon đã cuốn hút được hầu hết các ý tưởng khởi nghiệp độc đáo tới làm việc và sáng tạo, cũng là nơi sinh ra nhiều tỷ phú từ công nghệ thuộc nhóm đầu thế giới. Các vùng công nghiệp từ đó hình thành dựa trên vị trí địa kinh tế, chuỗi giá trị phát triển và yêu cầu xanh, thông minh.

Khuôn viên Bay View của Google được thiết kế bởi BIG và Heatherwick Studio tại Thung lũng Silicon, California. Ảnh:  Iwan Baan/Archdaily

Ở Trung quốc, tại các vùng ven biển, các khu kinh tế kết nối hoàn chỉnh giữa công nghiệp, đô thị, dịch vụ đã hình thành như các không gian đô thị mới, có tiềm năng kinh tế rất cao. Tại các vùng kém phát triển, hình thức đô thị nhỏ gắn với khẩu hiệu “ly nông bất ly hương” được hình thành. Lúc này, hạ tầng kết nối các đô thị nhỏ đóng vai trò tạo sức sống cho mạng lưới đô thị.

Ở các nước châu Âu, thường có diện tích không lớn (không tính đến vùng châu Á của Liên bang Nga), các đô thị công nghiệp được hình thành khá sớm. Đa số các nước đều có những đô thị trung tâm gắn với công nghiệp hoặc thương mại. Quá trình đô thị hóa tiếp theo chủ yếu là phát triển các đô thị nhỏ gắn với kết nối hạ tầng giao thông thật tốt. Chuỗi sản xuất, dịch vụ được hình thành dần chuyển sang cấu trúc kinh tế tuần hoàn. Ở Đức, chiến lược đô thị hóa dựa vào khẩu hiệu “ở bất kỳ vị trí nào, chỉ cần 10 phút đi ô tô là tiếp cận được tới một đô thị.

Ở các nước đang phát triển thuộc châu Á, châu Phi, Nam Mỹ, trong đó có Việt Nam, quá trình đô thị hóa phát triển rất nhanh dưới nhiều hình thức khác nhau. Có những quốc gia vẫn tiếp tục đô thị hóa dựa vào phát triển các siêu đô thị; cũng có những quốc gia đô thị hóa hướng theo các đô thị dạng nén, phát triển theo chiều đứng; cũng có những quốc gia đô thị hóa dựa vào mạng lưới đô thị.

Khu dân cư ngoài đê sông Hồng thuộc quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành

Từ quá trình đô thị hóa ở các quốc gia đang phát triển, có thể rút ra một số vấn đề mang tính cốt lõi, cụ thể bao gồm:

1. Việc đô thị hóa phải gắn với quá trình phát triển kinh tế; có như vậy, các đô thị mới có khả năng tạo việc làm, tức là tạo ra sức sống kinh tế của đô thị. Tại nhiều quốc gia, trong đó có Trung Quốc và Việt Nam đã lãng quên nguyên tắc này, nên tạo ra nhiều “đô thị ma”, tức là các đô thị không có sức sống.

2. Quá trình đô thị hóa kéo theo sự phát triển của thị trường BĐS, chứ không phải thị trường BĐS kéo theo đô thị hóa. Việc không đảm bảo nguyên tắc này sẽ làm cho mất phương hướng phát triển thị trường BĐS, thị trường này luôn bị rơi vào nóng, lạnh thất thường, dễ mất thanh khoản, thậm chí gây tác động rất xấu tới thị trường tài chính, làm kinh tế vĩ mô thiếu ổn định.

3.  Đô thị hóa là quá trình chuyển dân cư từ khu vực nông thôn vào đô thị, và nâng cấp, mở rộng các đô thị hiện hữu, phát triển các đô thị mới. Dù muốn hay không thì vùng đất rìa đô thị hiện hữu, ta vẫn gọi là ngoại ô, có vai trò rất quan trọng vì có thể coi đây là vùng “trung chuyển” giữa nông thôn và đô thị, rất khó quản lý sao cho có lợi nhất cho đô thị hóa.

Người từ các tỉnh miền Tây trở lại TP.HCM sau Tết Kỷ Hợi 2019 khiến giao thông ùn tắc nghiêm trọng tại Bến Lức (Long An). Ảnh tư liệu: Lê Quân/Zing

Chuyển dịch đất đai phục vụ đô thị hóa ở Việt Nam

Mỗi báo cáo về quá trình đô thị hóa ở Việt Nam thường chỉ nói tới số lượng đô thị được mở rộng, được thành lập mới, có thể thêm cả số lượng đô thị hiện hữu được nâng cấp trong năm. Từ đó, thành tích tiếp theo được tổng kết là tỷ lệ cư dân sống tại đô thị và tỷ lệ GDP do khu vực đô thị tạo ra. Không có thông tin gì kết nối giữa công nghiệp hóa và đô thị hóa, tức là không có chỉ số nào đánh giá về tác động qua lại giữa công nghiệp hóa và đô thị hóa. Có lẽ cũng do đô thị hóa thuộc phạm vi quản lý của Bộ Xây dựng, còn công nghiệp hóa lại thuộc phạm vi quản lý của Bộ Kế hoạch và Đầu tư nên tính cát cứ quản lý của các bộ đã làm đứt mạnh liên kết quản lý giữa hai quá trình nảy.

Mặt khác, việc quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế được thực hiện theo một nghị định của Chính phủ, mà từ thời điểm ban hành nghị định đầu tiên đã tách không gian đô thị ra khỏi các khu công nghiệp vì ý tưởng không cho ô nhiễm môi trường từ sản xuất công nghiệp tác động lên đô thị. Mãi cho tới 2018, Chính phủ mới ban hành Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22.5.2018 về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế mới cho phép khu công nghiệp gắn kết với khu đô thị và khu dịch vụ, thậm chí còn coi đây là phạm vi được ưu tiên. Như vậy, chủ trương gắn kết công nghiệp hóa với đô thị hóa được hình thành quá chậm. Quy định đã chậm như vậy, nhưng thực tế phát triển đô thị hóa vẫn theo mạch riêng, không mấy liên quan đến kinh tế công nghiệp và dịch vụ.

Việc đô thị hóa phải gắn với quá trình phát triển kinh tế. Có như vậy, các đô thị mới có khả năng tạo việc làm, tức là tạo ra sức sống kinh tế của đô thị.

Về phát triển thị trường BĐS nhà ở còn biểu hiện nhiều lệch lạc hơn nữa. Về lộ trình xác định chủ trương phát triển khu vực đầu tư BĐS, Đại hội Đảng toàn quốc khóa VII năm 1991 quyết định áp dụng cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 7 khóa VII năm 1994 đã ban hành Nghị quyết về đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII năm 1996 xác định thị trường BĐS là thị trường đầu vào của nền kinh tế. Các chủ trương của Đảng và Nhà nước về đầu tư pháp triển luôn chậm hơn nhu cầu thực tế phát triển.

Trên thực tế, thị trường BĐS đã vận hành từ trước Luật Đất đai 1993, tạo nên cơ sốt giá lần thứ nhất trong giai đoạn 1990 - 1992 (giá đất tăng 10 lần tại các đô thị). Tiếp theo, cơn sốt giá lần thứ hai trong giai đoạn 2000 - 2002 (giá đất cũng tăng 10 lần tại các đô thị). Sự thực, 2 cơn sốt giá này không có gì đáng ngại vì đây là quá trình tăng giá nhà đất từ mặt bằng giá rất thấp trong thời kỳ bao cấp chuyển sang giá mới ngang giá nhà đất tại các quốc gia Đông Nam Á khác. Kể từ sau 2003, những biến động của thị trường BĐS mới phản ảnh tính bất ổn của thị trường này dựa trên phân tích quan hệ cung - cầu so với yêu cầu ổn định đối với quá trình đô thị hóa.

Đông đảo khách hàng tham quan, tìm hiểu một dự án căn hộ ở TP.HCM. Ảnh mang tính minh hoạ. Ảnh: Trung Dũng

Từ 2003 tới 2006, thị trường BĐS không tăng giá nhưng ít giao dịch. Từ 2007 tới 2008, giá nhà đất tại đô thị tăng lên khoảng 3 lần. Từ 2009 tới 2013, thị trường nhà đất rơi vào băng giá và xuất hiện dư cung các nhà ở thương mại giá cao gắn với nợ xấu. Từ 2014 tới 2016, thị trường nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ phục hồi. Từ 2016 tới 2021, các dự án nhà ở giá rẻ ngừng lại do gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng đã kết thúc, phân khúc nhà đất thương mại giá cao, giá trung bình thoát dần nợ xấu và phục hồi.

Từ 2021, các dự án nhà đất thương mại gặp khó trong phê duyệt do xung đột pháp luật gây ra. Nửa đầu 2022, giá nhà đất có biểu hiện sốt, nhưng từ nửa sau 2022 cho đến nay thị trường nhà đất thiếu cung như vẫn rơi vào băng giá. Từ đầu 2023, Chính phủ đã tìm kiếm nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhưng vẫn chưa nhìn thấy lối thoát khả thi.

Từ bức tranh nêu trên, từ 2003 thị trường BĐS có biểu hiện rất thiếu ổn định. Thị trường này phát triển vì lợi ích của nhà đầu tư chứ không phải vì lợi ích của đô thị hóa. Khi đầu tư vào nội đô không có lợi nhuận thì xin đầu tư ra vùng ngoại ô (vùng rìa đô thị), khi đầu tư vào vùng rìa đô thị không có lợi nhuận thì xin đầu tư vào các tỉnh bao quanh đô thị.

Các dự án được xét duyệt thì nhiều, nhưng để treo không đưa vào triển khai cũng lắm.

Các địa phương thì chiều ý các nhà đầu tư dự án BĐS, quyết định giá đất rất thấp, ưu tiên cho lựa chọn địa điểm đầu tư, đề nghị ở đâu được ở đấy, không áy náy gì khi cho phép đầu tư một dự án BĐS mà không xem xét gì tới quy hoạch đô thị hóa. Những quyết định quản lý sai lầm như vậy được giải thích là thu hút đầu tư cho địa phương. Một số ý kiến có đặt vấn đề rằng có biểu hiện nguy cơ tham nhũng trong cách xét duyệt dự án đầu tư BĐS như vậy.

Nhìn vào số liệu thu từ đất trong giai đoạn 2000 - 2020, 80% là thu từ tiền sử dụng đất khi giao đất và tiền thuê đất, trong đó 68% thu từ tiền giao đất cho các dự án phát triển nhà ở. Thu từ các loại thuế liên quan đến đất đai chỉ chiếm 20%. Các dự án được xét duyệt thì nhiều, nhưng để treo không đưa vào triển khai cũng lắm.

Tình trạng bất cập trên thực tế quản lý nói trên là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo của người dân bị thu hồi đất vẫn chiếm đến 50% tổng số lượng khiếu tố dân sự, mãi mà không thuyên giảm. Mặt khác, chủ trương phòng chống tham nhũng được đẩy lên cao đã phải xử lý hình sự nhiều vụ việc liên quan đến đất đai làm cho khá nhiều cán bộ quản lý lâm vào vòng lao lý.

Lúc này, vấn đề chính được đặt ra là làm gì để kiểm soát quá trình cung đất cho đầu tư các dự án BĐS sao cho gắn kết với nhu cầu đô thị hóa.

Những lô đất "vàng" ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức, TP.HCM). Ảnh: Người Lao Động

Cơ chế kiểm soát nguồn cung đất đai cho quá trình đô thị hóa

Các nước phát triển và các nước công nghiệp mới cũng đã gặp tình cảnh tương tự như Việt Nam, không có cơ chế hữu hiệu để giám sát nguồn cung đất đai cho quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, được thể hiện cụ thể bằng các dự án phát triển BĐS. Đương nhiên, việc làm đầu tiên là xác định quy hoạch phát triển, trong quy hoạch phải thể hiện tính thống nhất giữa các loại quy hoạch, lấy bước đi công nghiệp hóa kết hợp đô thị hóa làm trung tâm.

Trong quy hoạch, phải thể hiện được triết lý công nghiệp hóa và đô thị hóa phù hợp ở Việt Nam. Tiếp theo quy hoạch, việc phê duyệt các dự án đầu tư là quá trình triển khai thực hiện quy hoạch. Quá trình này vẫn phải lấy ý tưởng xuyên suốt là chỉ chấp nhận các dự án có lồng ghép được lợi ích tư nhân với lợi ích quốc gia về công nghiệp hóa, đô thị hóa.

Vùng nhạy cảm nhất cần quan tâm trong quản lý chính là vùng rìa đô thị. Mọi sai trái về sử dụng đất, về thực hiện dự án đầu tư cũng xảy ra trong vùng này. Về quy hoạch, cần có yêu cầu khoanh vùng đô thị, vùng công nghiệp, vùng kinh doanh dịch vụ, và cả vùng ngoại vi (vùng rìa) của các vùng nói trên. Về pháp luật, cần giao nhiệm vụ chó cấp cơ sở quản lý trực tiếp mọi hoạt động sử dụng đất trên vùng ngoại vi này.

Đô thị hóa là quá trình chuyển dân cư từ khu vực nông thôn vào đô thị. Ảnh: Chế Hồng Trung

Việc quản lý chuyển dịch đất đai phải được thực hiện bằng việc vận hành Hệ thống giám sát và đánh giá (Monitoring and Evaluation System), được thiết lập dựa trên Hệ thống thông tin đất đai có nhiệm vụ thu thập các thông tin về quản lý và sử dụng đất đai để từ đó đưa ra các kết luận đánh giá. Khái niệm quản lý được kết hợp với quản trị tốt dựa trên 3 trụ cột bao gồm: minh bạch thông tin quản lý; có sự tham gia của người dân; và trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý.

Quản lý đất đai luôn dựa vào 4 công cụ bao gồm: pháp luật, quy hoạch, tài chính,hành chính. Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, đất đai là nguồn lực đầu vào cho quá trình đầu tư phát triển, không phải là một loại hàng hóa đơn lẻ. Vì vậy, không nên giao cho một cơ quan quản lý, mà phân công quản lý cho 4 cơ quan nhà nước khác nhau. Công cụ pháp luật giao cho Quốc hội, công cụ tài chính đất đai giao cho Bộ Tài chính, công cụ quy hoạch sử dụng đất giao cho Bộ Quy hoạch, và công cụ hành chính (gồm đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận, thông tin đất đai) giao cho Cơ quan quản lý đất đai quốc gia. Chính phủ thành lập một Ủy ban đất đai để phối hợp với nhau nhằm thống nhất quản lý.

Vùng nhạy cảm nhất cần quan tâm trong quản lý chính là vùng rìa đô thị. Mọi sai trái về sử dụng đất, về thực hiện dự án đầu tư cũng xảy ra trong vùng này.

Chức năng quyết định cung đất cho thị trường được phân cấp giao cho các địa phương. Khái niệm “chính quyền đô thị” cũng liên quan đến việc chính quyền đó phải đủ điều kiện chủ động quyết định về đất đai thuộc đô thị đó. Việc quyết định về đất đai do địa phương thực hiện theo phân cấp, được kiểm soát bằng Hệ thống giám sát và đánh giá nói trên do trung ương vận hành độc lập và khách quan. Hơn nữa, quản trị tốt về đất đai còn tạo điều kiện cho người dân biết mọi thông tin về quản lý và tham gia giám sát trực tiếp.

Trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai, vấn đề thẩm quyền thu hồi đất và thẩm quyền giao, cho thuê đất được xem xét rất kỹ lưỡng nhằm mục tiêu quản lý chặt việc cung đất cho quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Theo Luật Đất đai 1993, Nhà nước quyết định thu hồi đất đối với mọi dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc quyết định cung đất cho các dự án lớn thuộc thẩm quyền của Chính phủ, ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền cung đất cho các dự án nhỏ.

Theo Luật Đất đai 2003, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án công nghiệp hóa, đô thị hóa và trao toàn quyền quyết định cung đất đối với các dự án đầu tư cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chức năng giám sát thuộc Quốc hội và các tổ chức chính trị - xã hội, và Chính phủ có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra các quyết định cung đất của chính quyền cấp tỉnh. Trường hợp có ít nhất 2 nhà đầu tư muốn đầu tư dự án thì thực hiện đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt hơn. Quy định như vậy là phù hợp, nhưng các chức năng kiểm tra, thanh tra, giám sát gần như được thực hiện rất yếu kém. Gần như các quyết định cung đất chỉ phụ thuộc vào lãnh đạo cấp tỉnh.

Mục tiêu chính trong giai đoạn tới là thực hiện thành công công nghiệp hóa và đô thị hóa để đưa nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển có thu nhập cao vào năm 2045. Ảnh: Hà Nội Mới

Theo Luật Đất đai 2013, việc quyết định thu hồi đất cho các dự án được quyết định chỉ khi đã có chủ trương đầu tư được phê duyết của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật Đầu tư 2005. Thẩm quyền quyết định cung đất vẫn hoàn toàn thuộc chính quyền cấp tỉnh nhưng phải thông qua đấu giá đất, trừ trường hợp được miến, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Ở đây có một điều cần nói là khi việc đấu giá đất được đẩy lên cao lại đi ngược lại chủ trương thu hút đầu tư, hơn nữa còn làm chi phí cho tiếp cận đất đai tăng lên, giá hàng hóa sản xuất ra tăng lên, làm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế ngày càng giảm.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cũng quy định rất cụ thể về công khai, minh bạch thông tin quản lý (tại nhiều điều về quy hoạch, giao và cho thuê đất, thu hồi đất...), sự tham gia giám sát trực tiếp của người dân (điều 199), và vận hành Hệ thống giám sát và đánh giá (điều 200) để đủ điều kiện thường xuyên rà soát quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Rất đáng tiếc, các quy định tiến bộ này đều không được triển khai thực hiện trên thực tế.

Kết luận

Như trên đã giới thiệu chi tiết, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, và quyết định triển khai các dự án đầu tư BĐS ở Việt Nam chưa thực sự hiệu quả. Mỗi quá trình vẫn triển khai như riêng lẻ theo hướng chỉ đạo của riêng bộ mình. Việc cung đất cho các quá trình này không được kiểm soát, không duy trì được mục tiêu kết hợp trong một triết lý phát triển của Việt Nam để thực hiện thành công giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa. Cần loại bỏ tư duy của chính quyền địa phương chỉ nhìn vấn đề cung đất dưới góc độ lợi ích địa phương, không lưu tâm đến lợi ích quốc gia. 

Điều cần làm ngay trong sửa đổi Luật Đất đai lần này là nghiên cứu, học tập kinh nghiệm của các nước công nghiệp mới để phân công nhiệm vụ quản lý đất đai cho các cơ quan trung ương theo thể loại công cụ quản lý, và phân cấp cho địa phương thực hiện chức năng quyết định cung đất cho thị trường đầu tư gắn với vận hành hệ thống giám sát và đánh giá, và thực hiện quản trị tốt về đất đai. Có như vậy mới tạo được cơ chế kiểm soát chặt quá trình quyết định cung đất của các địa phương cấp tỉnh cho các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và không rơi vào lãng phí đất đai. 

Mục tiêu chính trong giai đoạn tới là thực hiện thành công công nghiệp hóa và đô thị hóa để đưa nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển có thu nhập cao vào năm 2045.

GS-TS. Đặng Hùng Võ