Khu cảng Nhà Rồng – Khánh Hội và bài toán 'hạ tầng mềm' ven sông Sài Gòn

Bài học từ Vieux-Port và câu hỏi cho khu vực Cảng Nhà Rồng – Khánh Hội

Từ trải nghiệm của Vieux-Port Montréal như đã nêu ở kỳ trước, có thể thấy rằng vấn đề cốt lõi trong tái sinh các khu cảng cũ không chỉ nằm ở hình thức kiến trúc hay kỹ thuật cải tạo, mà ở cách thành phố lựa chọn đối xử với bờ sông như một tài sản công hay một nguồn lợi tư. Sự thành công của Vieux-Port de Montréal không phải là kết quả ngẫu nhiên, mà là hệ quả của một tầm nhìn quy hoạch nhất quán: coi mặt nước là không gian công cộng chiến lược, gắn với bản sắc đô thị và chất lượng sống của người dân.

Montréal thu hút khoảng 11 triệu du khách mỗi năm (trong khi dân số cả khu vực đô thị Grand Montréal chỉ có 4,6 triệu và thành phố Montréal chỉ vỏn vẹn 1,7 triệu), với tổng chi tiêu du lịch đạt khoảng 6.5 tỷ CAD. Ảnh: DanyMerc/Getty Images

Chính từ lựa chọn này, Vieux-Port đã vượt ra khỏi vai trò của một dự án tái phát triển đơn lẻ để trở thành một chuẩn mực mới trong quản trị không gian ven sông – nơi lợi ích kinh tế được tạo ra trên nền tảng tiếp cận mở, công bằng và liên tục của cộng đồng đối với mặt nước. Đây cũng là điểm khiến mô hình Vieux-Port de Montréal có sức thuyết phục lâu dài, bởi giá trị kinh tế không đến từ việc chiếm hữu không gian, mà từ việc chia sẻ không gian.

Đặt trong bối cảnh TP.HCM, câu chuyện này gợi ra một sự đối chiếu không quá khác biệt với dải bờ sông Sài Gòn, đặc biệt là khu vực Cảng Nhà Rồng – Khánh Hội. Trong khi Vieux-Port được tái cấu trúc để trở thành “mặt tiền công cộng” của đô thị, thì từng có chủ trương quy hoạch tại Khánh Hội biến bờ sông thành mặt sau riêng tư của các dự án bất động sản cao tầng. Sự khác biệt này không chỉ là khác biệt về hình thái kiến trúc, mà là khác biệt về triết lý phát triển đô thị.

Chính từ đây, câu hỏi then chốt cần được đặt ra cho TP.HCM không còn là xây bao nhiêu tầng, tạo ra bao nhiêu mét vuông sàn, mà là: Ai được quyền tiếp cận bờ sông, tiếp cận lịch sử và tiếp cận không gian công cộng của thành phố? Câu trả lời cho câu hỏi đó sẽ quyết định liệu khu vực cảng Nhà Rồng – Khánh Hội có trở thành một Vieux-Port của Sài Gòn – TP.HCM, hay chỉ là một khu đô thị ven sông nữa trong chuỗi phát triển đồng dạng đang lan rộng tại nhiều thành phố lớn châu Á.

Thực hiện chỉ đạo của Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang, khu đất "vàng" thuộc cảng Nhà Rồng - Khánh Hội (hơn 31ha) và khu đất vàng tại số 1 Lý Thái Tổ (khoảng 3,7ha) sẽ làm công viên, không gian văn hóa, công trình công cộng…. Trong ảnh: khu đất "vàng" thuộc cảng Nhà Rồng - Khánh Hội được ưu tiên làm không gian công cộng với 60% diện tích làm công viên, đồng thời mở rộng đường Nguyễn Tất Thành. Ảnh: Nguyễn Minh Tú

Khí hậu ôn đới và nhiệt đới: những thách thức khác nhau

Montréal nằm trong vùng khí hậu ôn đới lục địa, với mùa đông dài, lạnh giá, tuyết dày và biên độ nhiệt lớn giữa mùa đông và mùa hè. Trong bối cảnh này, việc tái sử dụng các di sản công nghiệp chủ yếu gặp những thách thức kỹ thuật liên quan đến cách nhiệt, chống băng giá và tối ưu hóa năng lượng. Các cấu trúc bê tông và thép cần được gia cố để chịu tải tuyết, đồng thời hệ thống cửa sổ, mái và lớp vỏ công trình phải đảm bảo giữ nhiệt, tránh thất thoát năng lượng, trong khi vẫn duy trì tính thẩm mỹ của kiến trúc di sản.

Ngược lại, TP.HCM nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, với đặc trưng nóng ẩm quanh năm, lượng mưa lớn và độ ẩm cao. Những điều kiện này đặt ra những yêu cầu kỹ thuật khác hẳn khi tái sử dụng các kho bãi và kết cấu thép – bê tông cũ. Thông gió tự nhiên trở thành yếu tố sống còn, tận dụng chiều cao và khẩu độ rộng của các nhà kho để tạo luồng gió chéo và giảm nhiệt độ bên trong.

Dễ thấy lợi thế tiềm ẩn của di sản công nghiệp trong khu vực cảng Nhà Rồng – Khánh Hội chính là những nhà kho cũ với tường dày, mái cao, không gian mở, lại phù hợp với khí hậu nhiệt đới hơn những công trình bê-tông – kính – thép cao tầng bít kín hiện nay.

Đồng thời, thép và bê tông cần được xử lý chống ăn mòn, bảo vệ bề mặt trước tác động của ẩm, muối và khí hậu ven sông. Các giải pháp cảnh quan vi khí hậu như trồng cây xanh, thiết lập mặt nước và mái che nhẹ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giảm hiệu ứng đảo nhiệt, tạo môi trường mát mẻ và dễ chịu cho người sử dụng.

Cũng dễ thấy lợi thế tiềm ẩn của di sản công nghiệp trong khu vực cảng Nhà Rồng – Khánh Hội chính là những nhà kho cũ với tường dày, mái cao, không gian mở, lại phù hợp với khí hậu nhiệt đới hơn những công trình bê-tông – kính – thép cao tầng bít kín hiện nay. Nếu được cải tạo đúng cách, chúng có thể trở thành những không gian kiến trúc với phương thức thông gió, chiếu sáng tự nhiên, tiêu thụ ít năng lượng hơn các tòa cao ốc kín bưng…

Các tổ hợp kho bãi dọc sông Sài Gòn (Trong ảnh là khu vực Cảng Khánh Hội) là những di sản công nghiệp đô thị giàu tiềm năng mang dấu ấn lịch sử phát triển có thể trở thành chất xúc tác để tái định vị bản sắc đô thị trong bối cảnh toàn cầu hóa. Ảnh: Nam Anh

So sánh hai bối cảnh này cho thấy rằng, mỗi vùng khí hậu sẽ tạo ra một “ngôn ngữ kỹ thuật” riêng trong việc tái sử dụng di sản công nghiệp: ở Montréal, trọng tâm là bảo vệ công trình trước nhiệt độ âm và tuyết dày, trong khi tại TP.HCM, trọng tâm là chống ẩm, chống ăn mòn, tối ưu hóa thông gió và giảm nhiệt độ môi trường, tất cả nhằm duy trì tuổi thọ công trình và nâng cao chất lượng trải nghiệm không gian công cộng.

Nhìn vào kinh nghiệm của Montréal, rõ ràng việc tái sử dụng các kho bãi công nghiệp cũ không chỉ là vấn đề bảo tồn hình thức mà còn là bài toán thích ứng kỹ thuật và môi trường. Khi hiểu được cách mà các công trình di sản công nghiệp đã được “thổi sức sống” trở lại trong khí hậu ôn đới – từ Silo No.5 đến hệ thống hăng-ga ven sông – ta nhận ra rằng bản chất thành công nằm ở việc kết hợp bảo tồn với chức năng mới, đồng thời giải phóng không gian công cộng.

Chuyển sang bối cảnh TP.HCM, bài toán tương tự nhưng lại mang những thách thức khác: khí hậu nhiệt đới nóng ẩm, lượng mưa lớn và độ ẩm cao đòi hỏi các giải pháp kỹ thuật đặc thù, nhưng cốt lõi vẫn là triết lý giống Montréal: không gian công cộng ven sông phải được trả lại cho người dân, đồng thời khai thác các giá trị lịch sử, văn hóa và kiến trúc của di sản công nghiệp. Các kho bãi cũ và kết cấu thép – bê tông tại cảng Nhà Rồng – Khánh Hội có thể được chuyển đổi thành các trung tâm sáng tạo, bảo tàng, không gian nghệ thuật và bến tàu phục vụ du lịch, giống như cách các hăng-ga và đường dạo ven sông ở Vieux-Port đã trở thành động lực kinh tế – văn hóa của Montréal.

Điểm mấu chốt là không gian công cộng ven sông không chỉ là diện tích đất để phát triển, mà là “hạ tầng mềm” sống động, nơi kết nối ký ức lịch sử, văn hóa cộng đồng và đời sống đô thị hiện đại. Nếu TP.HCM áp dụng bài học này, khu vực Nhà Rồng – Khánh Hội có thể trở thành một khu vực mang tính biểu tượng, vừa duy trì bản sắc lịch sử của đô thị, vừa tạo động lực kinh tế – xã hội bền vững, thay vì chỉ trở thành một dải các công trình cao tầng không biết từ đâu ra.

Điểm mấu chốt là không gian công cộng ven sông không chỉ là diện tích đất để phát triển, mà là “hạ tầng mềm” sống động, nơi kết nối ký ức lịch sử, văn hóa cộng đồng và đời sống đô thị hiện đại. Ảnh: Nguyễn Minh Tú

Cảng Nhà Rồng – Khánh Hội: những rủi ro của tư duy “xóa trắng”

Nếu khu vực cảng Nhà Rồng – Khánh Hội tiếp tục được phát triển theo mô hình cao tầng và “xóa trắng” toàn bộ di sản, TP.HCM sẽ phải đối mặt với những tổn thất nghiêm trọng về mặt lịch sử, không gian và bản sắc đô thị.

Trước hết, thành phố sẽ chịu một cú đứt gãy ký ức đô thị: các kho bãi, cầu tàu và những công trình vật chất, vốn là chứng nhân sống động của thương cảng Sài Gòn, sẽ biến mất, kéo theo sự mất mát không thể bù đắp về mặt lịch sử và giá trị văn hóa.

Thứ hai, tư duy phát triển kiểu này nguy cơ sẽ dễ dẫn đến tư nhân hóa bờ sông, khi không gian ven nước trở thành tài sản riêng của một nhóm cư dân giàu có, thay vì là không gian công cộng mở, nơi mọi người dân có quyền tiếp cận và trải nghiệm.

Ngoài ra, việc xóa bỏ di sản đồng nghĩa với mất đi bản sắc cạnh tranh: trong bối cảnh nhiều đô thị châu Á đang ngày càng đồng dạng với những tòa nhà cao tầng vô hồn, các di sản cảng thị như Nhà Rồng – Khánh Hội là một lợi thế khác biệt hiếm hoi, một “mã gen” giúp TP.HCM định vị mình trên bản đồ các đô thị lịch sử – sáng tạo.

Nếu khu vực Nhà Rồng – Khánh Hội tiếp tục được phát triển theo mô hình cao tầng và “xóa trắng” toàn bộ di sản, TP.HCM sẽ phải đối mặt với những tổn thất nghiêm trọng về mặt lịch sử, không gian và bản sắc đô thị. Trong ảnh là phối cảnh một phương án quy hoạch khu cảng Nhà Rồng - Khánh Hội được trình bày trong báo cáo về phương án quy hoạch tổng thể khu đất Cảng Khánh Hội sau khi Thường trực Thành ủy TP.HCM thống nhất chủ trương dừng dự án Khu phức hợp Nhà Rồng - Khánh Hội để chuyển sang công viên và không gian văn hóa Hồ Chí Minh. Nguồn: Vnexpress

Khơi thông nguồn lực di sản: hướng đi cho TP.HCM

Trải nghiệm từ Vieux-Port de Montréal cho thấy rằng di sản công nghiệp không chỉ là chứng tích lịch sử mà còn là nguồn lực sống động cho phát triển đô thị sáng tạo. Đối với TP.HCM, dải bờ sông khu vực Nhà Rồng – Khánh Hội cần được nhìn nhận theo cùng một cách: không phải là mảnh đất trống để chia lô và xây cao tầng, mà là quần thể di sản công nghiệp sống, nơi các kho bãi, cầu tàu và công trình ven sông có thể được chuyển hóa thành các không gian sáng tạo, giáo dục và văn hóa.

Cụ thể, các kho bãi cũ có thể trở thành trung tâm sáng tạo, không gian khởi nghiệp hoặc bảo tàng hàng hải, vừa giữ lại giá trị kiến trúc, vừa kích thích các hoạt động kinh tế tri thức. Hệ thống cầu tàu, vốn từng phục vụ vận tải hàng hóa, có thể được cải tạo thành công viên ven sông và bến du lịch, tạo ra mô hình “trên bến dưới thuyền” hiện đại, nơi người dân có thể tiếp cận dòng sông liên tục, đồng thời mở ra cơ hội phát triển du lịch và dịch vụ bền vững.

Bài học từ Montréal chứng minh rằng, nếu biết “đánh thức” hạ tầng cũ bằng tư duy sáng tạo, TP.HCM không chỉ bảo tồn di sản mà còn tạo ra động lực kinh tế, văn hóa và xã hội lâu dài – đồng thời giữ vững bản sắc cạnh tranh độc đáo của một đô thị cảng lịch sử.

Ở góc độ quản trị, thành công đòi hỏi TP.HCM thiết lập một Ban quản lý chuyên biệt, đại diện cả Nhà nước và cộng đồng, để điều phối lợi ích, bảo đảm không gian công cộng không bị chiếm dụng bởi các chủ đầu tư bất động sản. Đồng thời, cần có chính sách ưu đãi tái sử dụng: khuyến khích các doanh nghiệp sáng tạo thuê lại các kho bãi cũ với mức giá hợp lý, thay vì chỉ cấp phép xây cao ốc, nhằm duy trì tính linh hoạt và sự đa dạng trong sử dụng không gian. Tham vấn cộng đồng cũng là yếu tố then chốt, bởi di sản là của người dân; họ phải được tham gia vào việc quyết định tương lai của dải đất ven sông, từ việc bảo tồn cảnh quan đến tổ chức các hoạt động công cộng.

Khi các nguyên tắc này được áp dụng đồng bộ, khu cảng Nhà Rồng – Khánh Hội sẽ trở thành một không gian công cộng biểu tượng, nơi giá trị lịch sử, kiến trúc và môi trường hòa quyện với sự sáng tạo hiện đại. Bài học từ Montréal chứng minh rằng, nếu biết “đánh thức” hạ tầng cũ bằng tư duy sáng tạo, TP.HCM không chỉ bảo tồn di sản mà còn tạo ra động lực kinh tế, văn hóa và xã hội lâu dài – đồng thời giữ vững bản sắc cạnh tranh độc đáo của một đô thị cảng lịch sử.

Vị trí cảng kéo dài từ cầu Khánh Hội đến cầu Tân Thuận. Đồ họa: Tâm Thảo/Vnexpress

Kiến nghị về mô hình quản trị và quy hoạch

Để biến khu vực cảng Nhà Rồng – Khánh Hội thành một không gian công cộng sống động và đồng thời phát huy tối đa giá trị di sản, TP.HCM cần xây dựng một mô hình quản trị chuyên biệt, vừa linh hoạt vừa minh bạch, kết hợp các lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng. Trước hết, cần thành lập một Ban quản lý quần thể di sản ven sông, với nhiệm vụ điều phối mọi hoạt động phát triển, bảo tồn và khai thác không gian công cộng. Tổ chức này sẽ đóng vai trò trung gian, đảm bảo rằng các dự án đầu tư bất động sản không chiếm dụng bờ sông hay phá vỡ cảnh quan lịch sử, đồng thời tạo điều kiện để các sáng kiến văn hóa, nghệ thuật và giáo dục phát triển.

Bên cạnh đó, cần áp dụng chính sách ưu đãi tái sử dụng di sản. Các kho bãi, cầu tàu và cấu trúc công nghiệp cũ có thể được cho thuê hoặc chuyển đổi thành các trung tâm sáng tạo, không gian triển lãm, bảo tàng hoặc bến du lịch, với mức giá hợp lý nhằm khuyến khích các doanh nghiệp sáng tạo tham gia, đồng thời giảm áp lực xây dựng mới và bảo vệ giá trị kiến trúc. Những ưu đãi này không chỉ giúp giữ lại hình thái vật chất và cảnh quan đặc trưng mà còn tạo ra nền kinh tế tri thức, kết nối với các ngành dịch vụ, du lịch và sáng tạo của thành phố.

Bài học từ Vieux-Port Montréal nhấn mạnh rằng sự thành công của các khu cảng cũ không chỉ đo bằng giá trị bất động sản hay doanh thu du lịch, mà còn ở khả năng tạo ra một không gian công cộng biểu tượng, kết nối cộng đồng, bảo tồn ký ức đô thị và nuôi dưỡng các hoạt động sáng tạo lâu dài.

Một yếu tố quan trọng khác là tham vấn cộng đồng và minh bạch hóa quy trình ra quyết định. Người dân, những chủ nhân thực sự của di sản, phải được tham gia vào việc xác định các phương án sử dụng, các hoạt động công cộng và các tiêu chí bảo tồn. Điều này giúp nâng cao tính sở hữu xã hội, đảm bảo không gian công cộng ven sông thực sự phục vụ cho lợi ích chung thay vì lợi ích cá nhân hay nhóm.

Ngoài ra, các giải pháp quy hoạch cần kết hợp với giải pháp kỹ thuật thích ứng với khí hậu nhiệt đới: thông gió tự nhiên, mái che nhẹ, cây xanh, mặt nước và các kết cấu chống ăn mòn cho thép, bê tông. Khi kết hợp hài hòa với kiến trúc di sản, những yếu tố này vừa nâng cao trải nghiệm người dân, vừa kéo dài tuổi thọ công trình trong môi trường nóng ẩm, mưa nhiều và gần sông.

Cuối cùng, bài học từ Vieux-Port Montréal nhấn mạnh rằng sự thành công của các khu cảng cũ không chỉ đo bằng giá trị bất động sản hay doanh thu du lịch, mà còn ở khả năng tạo ra một không gian công cộng biểu tượng, kết nối cộng đồng, bảo tồn ký ức đô thị và nuôi dưỡng các hoạt động sáng tạo lâu dài. Nếu TP.HCM áp dụng đồng bộ các nguyên tắc này, khu cảng Nhà Rồng – Khánh Hội sẽ không chỉ là một khu vực đô thị hiện đại mà còn trở thành trái tim sáng tạo, lịch sử và văn hóa ven sông Sài Gòn, một minh chứng sống động rằng bảo tồn di sản và phát triển đô thị hiện đại hoàn toàn có thể song hành.

Lựa chọn của tương lai

Cảng Sài Gòn, đặc biệt khu vực Nhà Rồng – Khánh Hội, không đơn thuần là một mảnh đất ven sông để xây dựng các tổ hợp cao tầng và biệt thự; đó là linh hồn của thành phố, nơi lưu giữ ký ức lịch sử, giá trị văn hóa và bản sắc đô thị độc đáo. Bài học từ Vieux-Port de Montréal minh chứng rằng, nếu biết cách “đánh thức” các hạ tầng cũ bằng tư duy sáng tạo và quản trị đồng bộ, khu vực cảng có thể trở thành một không gian công cộng biểu tượng, động lực kinh tế – văn hóa và trung tâm sáng tạo đô thị.

Việc giữ lại các kho bãi, cầu tàu và cấu trúc công nghiệp không chỉ bảo tồn di sản vật chất, mà còn tạo ra hạ tầng mềm, nơi ký ức tập thể, giá trị biểu tượng và khả năng kích hoạt các hoạt động sáng tạo hội tụ. Giải phóng bờ sông, như Montréal đã làm, đồng nghĩa với việc trả lại quyền tiếp cận cho cộng đồng, tạo điều kiện cho các hoạt động văn hóa – giải trí – giáo dục diễn ra liên tục và bền vững. Số liệu tại Vieux-Port cho thấy trung bình 6–7 triệu lượt khách mỗi năm, đóng góp hàng trăm triệu CAD cho kinh tế địa phương, chứng minh giá trị kinh tế thực tế từ việc bảo tồn và tái sử dụng di sản công nghiệp.

Đối với TP.HCM, việc tiếp tục phát triển theo mô hình “xóa trắng” không chỉ gây đứt gãy ký ức đô thị và khả năng tư nhân hóa bờ sông, mà còn làm mất đi bản sắc cạnh tranh độc bản, vốn là lợi thế hiếm hoi giữa hàng loạt đô thị châu Á đồng dạng.

Đối với TP.HCM, việc tiếp tục phát triển theo mô hình “xóa trắng” không chỉ gây đứt gãy ký ức đô thị và khả năng tư nhân hóa bờ sông, mà còn làm mất đi bản sắc cạnh tranh độc bản, vốn là lợi thế hiếm hoi giữa hàng loạt đô thị châu Á đồng dạng. Thay vào đó, quần thể Nhà Rồng – Khánh Hội có thể trở thành trái tim sáng tạo và văn hóa ven sông, nơi kết hợp giữa bảo tồn, thích nghi kỹ thuật với khí hậu nhiệt đới, thúc đẩy du lịch, dịch vụ, và các ngành sáng tạo, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Thành công đòi hỏi một mô hình quản trị đồng bộ: một Ban quản lý chuyên biệt đại diện Nhà nước và cộng đồng, chính sách ưu đãi tái sử dụng, cùng cơ chế tham vấn người dân. Khi những nguyên tắc này được áp dụng, TP.HCM sẽ không chỉ bảo tồn di sản, mà còn tái tạo giá trị kinh tế – xã hội bền vững, duy trì linh hồn đô thị cảng thị, và tạo ra một chuẩn mực mới về cách đô thị nhiệt đới phát triển gắn với di sản lịch sử.

Cuối cùng, lựa chọn hôm nay sẽ quyết định diện mạo TP.HCM trong nhiều thập kỷ tới: một đô thị đồng dạng với những tháp kính vô hồn, hay một thành phố di sản sống động, nơi quá khứ và sáng tạo hiện đại hội tụ, trọn vẹn trong từng kho bãi, cầu tàu và dòng sông Sài Gòn lịch sử.

TS-KTS. Hoàng Anh Tú – Trường Đại học Kiến trúc TP.HCM