Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn

Theo thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện gồm 13 chương, 149 điều, giảm 49 điều so với Luật Nhà ở hiện hành nhằm tinh gọn quy định và đáp ứng yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.

Ở phiên bản dự thảo trước, Bộ Xây dựng từng đề xuất quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật. Đề xuất này đã tạo ra nhiều tranh luận do liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của hàng triệu người dân.

Theo dự thảo mới nhất, nội dung về sở hữu chung cư có thời hạn đã được loại bỏ. Điều 97 của dự thảo chỉ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Thời hạn sử dụng công trình được tính từ thời điểm nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khi chung cư hết thời hạn thiết kế hoặc xuống cấp, có nguy cơ mất an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng để quyết định việc tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Việc bỏ quy định sở hữu có thời hạn được đánh giá là phù hợp với nhiều ý kiến phản biện trong thời gian qua.

Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản xác nhận Bộ Xây dựng đã tiếp thu các ý kiến góp ý và đưa đề xuất về sở hữu chung cư có thời hạn ra khỏi dự thảo luật. Hiện dự thảo vẫn đang được hoàn thiện để trình các cấp có thẩm quyền xem xét theo quy trình xây dựng pháp luật.

Việc bỏ quy định sở hữu có thời hạn được đánh giá là phù hợp với nhiều ý kiến phản biện trong thời gian qua.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã nhiều lần kiến nghị không quy định quyền sở hữu căn hộ chấm dứt theo tuổi thọ công trình. Theo HoREA, quyền sở hữu nhà ở cần tiếp tục gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như tâm lý ổn định cho người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng nếu áp dụng sở hữu có thời hạn đối với tất cả căn hộ sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản và niềm tin của người dân đối với phân khúc chung cư. Theo ông, mô hình sở hữu có thời hạn chỉ nên áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng hoặc đối với các dự án xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định mục tiêu của đề xuất ban đầu là tháo gỡ khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại hàng nghìn chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, nếu sửa đổi theo hướng này thì cần đồng thời có cơ chế bảo đảm quyền lợi, tái định cư và bồi thường hợp lý cho cư dân.

Các chuyên gia pháp lý cũng từng cho rằng vấn đề cốt lõi của cải tạo chung cư cũ không nằm ở thời hạn sở hữu mà là cơ chế đồng thuận giữa các chủ sở hữu, chính sách bồi thường, tái định cư và lựa chọn chủ đầu tư. Do đó, việc duy trì quyền sở hữu lâu dài nhưng hoàn thiện quy định về kiểm định, phá dỡ và tái thiết được xem là hướng tiếp cận phù hợp hơn.

Theo dự thảo hiện nay, khi chung cư phải phá dỡ, nếu các chủ sở hữu thống nhất xây dựng lại thì tiếp tục sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu. Trường hợp không thống nhất, Nhà nước sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án và người dân được bồi thường quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu khu đất không còn được quy hoạch xây dựng chung cư, chủ sở hữu cũng được bồi thường theo quy định hiện hành.

Việc loại bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn được đánh giá sẽ góp phần ổn định tâm lý thị trường, đồng thời vẫn tạo cơ sở pháp lý để xử lý các chung cư xuống cấp thông qua cơ chế kiểm định chất lượng công trình, phá dỡ và xây dựng lại theo quy định của pháp luật. Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước khi trình Chính phủ và Quốc hội xem xét trong thời gian tới.

Thiên Ân