Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn trăm năm: 3 nội dung phải làm rõ

Kể từ năm 1991 Đảng và Nhà nước đã quyết định áp dụng cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Đại hội Đảng khóa IX. Công tác quy hoạch - kế hoạch vốn là công cụ quan trọng nhất để điều hành nền kinh tế bao cấp nên khi chuyển đổi mô hình sang kinh tế thị trường thì cần có những thay đổi nhất định. Sự thay đổi cần thiết như thế nào cho đến nay vẫn chưa được định hình rõ ràng. 

Hà Nội là thủ đô, một địa phương có khá nhiều quy hoạch đã được xây dựng và triển khai. Đáng nói, quy hoạch nào cũng tạo được sự khích lệ mạnh mẽ nhưng khi thực hiện đều có vướng mắc. Kết quả vẫn là những “con đường đắt nhất hành tinh” gắn với những thửa đất, ngôi nhà “siêu mỏng, siêu méo”. Có thể đặt câu hỏi “đây có phải là thực tế phát triển đúng với kịch bản trong quy hoạch hay chưa?”. Câu trả lời đương nhiên là “chưa đúng với quy hoạch được phê duyệt!”.

Hiện nay một dự thảo quy hoạch đô thị và nông thôn Hà Nội đang trong quá trình lấy ý kiến. Thiết nghĩ phải làm rõ nhiều điểm quan trọng trong quy hoạch cũng như quá trình triển khai thực hiện.

Tập trung vào những nội dung then chốt

Có thể nói về triết lý phát triển, dự thảo quy hoạch đặt trọng tâm “văn hóa - bản sắc - sáng tạo”, đồng thời định hướng cấu trúc “đa cực - đa trung tâm, đa tầng - đa lớp” là phù hợp với yêu cầu phát triển dài hạn. Về chuyển đổi thước đo, dự thảo chuyển từ “chỉ tiêu vật chất” sang “sự hài lòng, hạnh phúc và chất lượng sống của người dân” là tiến bộ, cần lượng hóa và gắn với cơ chế thực thi, giám sát. Về quy mô và ngưỡng chịu tải, dự thảo dự báo dân số theo các mốc đến 2100 và định hướng giữ ổn định dưới 20 triệu người là một “ngưỡng quản trị” quan trọng cần gắn chặt với năng lực hạ tầng, môi trường, nhà ở và cơ chế kiểm soát phát triển theo vùng.

Tuy nhiên, để bảo đảm khả thi và đồng thuận xã hội, dự thảo cần “khóa” lại 3 nhóm nội dung then chốt: (1) cơ chế tái thiết và giãn dân, (2) cơ chế chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai gia tăng, (3) cơ chế bảo tồn di sản - bản sắc theo từng mét vuông đất.

Về tái thiết, giãn dân và tái định cư cần tránh “cưỡng bức di dời” dưới bất kỳ hình thức nào. Dự thảo có nêu “giãn dân”, “giải tỏa, di dời… tái định cư ra các khu đô thị mới”, thậm chí gợi mở các cơ chế mạnh như “dự án BT lớn”. Chúng tôi cho rằng cần điều chỉnh dựa trên 3 nguyên tắc: tái định cư tại chỗ là ưu tiên số 1; không sử dụng “BT” như cơ chế trụ cột của tái thiết nội đô và giãn dân phải đi kèm “kéo việc làm - dịch vụ” ra các cực tăng trưởng mới chứ không chỉ “dời dân” ra ngoài rồi để họ quay lại trung tâm nhằm mưu sinh.

Dự thảo cần bổ sung nội dung “tái thiết - tái định cư” dưới dạng một chương hay một tiểu mục với các tiêu chí bắt buộc như tỷ lệ tái định cư tại chỗ tối thiểu, cơ chế đồng thuận cộng đồng, quy trình công khai phương án, cơ chế giải quyết khiếu nại - tranh chấp...

Về khai thác “không gian ngầm - không gian đa tầng”, cần một lộ trình và thí điểm có kiểm soát. Dự thảo đặt mục tiêu mạnh như “tỷ lệ ngầm hóa khu vực nội đô lớn hơn 40%” và “bể ngầm khổng lồ” chống ngập. Cần tách 2 lớp công việc bao gồm chống ngập (thủy văn - hồ điều hòa - hành lang thoát lũ - nâng cấp mạng thoát nước) và không gian ngầm thương mại như nơi đỗ xe, giao thông tĩnh; không nên “gộp mục tiêu” khiến chi phí đội lên và rủi ro thi công cao. Bắt buộc có “kịch bản vận hành - bảo trì 100 năm” đối với hạ tầng ngầm như chi phí vận hành, quản lý, bảo dưỡng, tiêu chuẩn an toàn, phòng cháy - chữa cháy, thoát hiểm, rủi ro địa chất, ngập nước, động đất vi mô… Phải có thí điểm theo cụm TOD (gắn nút giao thông) và theo “ô phố” trước khi nhân rộng toàn đô thị.

Định hướng không gian phát triển trong bản quy hoạch. Ảnh: UBND TP. Hà Nội

Về vấn đề vốn hóa đất bãi sông Hồng, đây là vấn đề vốn hóa đất đai gắn với trị thủy sông Hồng được đặt ra khá lâu, từ khi doanh nghiệp POSCO của Hàn Quốc đặt vấn đề xây dựng thành phố sông Hồng dựa trên kinh nghiệm xây dựng thành phố sông Hàn bên Hàn Quốc. Từ đó nhiều lần Hà Nội đề xuất nhưng chưa có quyết định nào được phê duyệt. Câu chuyện đất bãi sông Hồng rất rộng lớn, có nhiều kỳ vọng về khai thác được giá trị đất đai gia tăng nhưng những kỳ vọng này đều dễ dàng bị dập tắt khi sự dữ dằn của lũ sông Hồng vẫn hiện hữu. Sự thực đây là khu vực đất có khả năng mang lại hiệu quả vốn hóa cực kỳ lớn.   

Về quỹ đất trung tâm, “khu vực kinh doanh trung tâm” (Central Business District - CBD) và lợi ích từ địa tô, Hà Nội cần cơ chế “chia sẻ giá trị đất đai gia tăng”. Dự thảo nêu định hướng “quỹ đất trung tâm sau khi tái thiết ưu tiên cho phát triển CBD nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách”. Nếu quỹ đất trung tâm trở thành đất thương mại giá trị cao thì phải có cơ chế phân bổ giá trị tăng thật rõ ràng, những ai được hưởng và hưởng bao nhiêu, sử dụng vào việc gì, cơ chế giám sát như thế nào…

Dự thảo phải bổ sung một phần nguồn thu từ đất đai thương mại tăng thêm phải tái đầu tư trực tiếp cho khu vực tái thiết (hạ tầng, công viên, trường học, y tế, không gian văn hóa); có “quỹ tái thiết và bảo tồn đô thị lịch sử” để bảo vệ di sản và công khai toàn bộ dòng tiền theo dự án gồm dự toán, thực chi, kiểm toán, báo cáo cộng đồng.

Về “đô thị văn hóa - bản sắc”, Hà Nội cần chuyển từ “khẩu hiệu” sang “bộ tiêu chí bắt buộc theo không gian”. Dự thảo đã nhấn mạnh yêu cầu hài hòa giữa bảo tồn và phát triển, “làng trong phố - phố trong làng”, “rừng trong thành phố - thành phố trong rừng”, phát huy di sản. Khẩu hiệu như vậy chưa đủ mà phải bổ sung các lớp thông tin bao gồm lập “bản đồ di sản và bản sắc theo lớp” (như phố nghề, kiến trúc thuộc địa, kiến trúc các thời kỳ khác nhau, cảnh quan sông hồ, không gian tín ngưỡng…); ban hành “quy chế thiết kế đô thị theo vùng” (gồm khống chế chiều cao, hình khối, vật liệu, mặt đứng, tầng trệt, không gian công cộng ở các khu di sản, không áp đặt “đồng phục kiến trúc”…); áp dụng “tái thiết giá trị” theo đúng tinh thần đa tầng - đa lớp nhưng không đánh đổi lớp di sản để lấy thương mại.

Góp đất, tái điều chỉnh đất (LP/R) thay cho bắt buộc di dời

Cơ chế “LP/R” được Ngân hàng Thế giới tập hợp kinh nghiệm ở nhiều quốc gia như một giải pháp trọng tâm để giải quyết vấn đề đất đai trong đô thị hóa. Cơ chế “LP/R” được sự thúc đẩy áp dụng của nhiều tổ chức quốc tế khác như UN-Habitat, UNDP, FAO... 

Việt Nam có quy định về cơ chế tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (2013). Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng năm 2022 về định hướng xây dựng Luật Đất đai 2024 đã quy định giải pháp phát triển đô thị chỉ có 2 cơ chế chuyển dịch đất đai để nhà đầu tư dự án lựa chọn: một là đồng thuận theo giá thị trường và hai là “góp quyền sử dụng đất, tái điều chỉnh đất đai” (LP/R). Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể về định hướng chính sách đất đai tại Nghị quyết 18-NQ/TW.

Có thể nói ngắn gọn về cơ chế “LP/R”: Để nâng cấp đô thị, chính quyền hoặc cộng đồng cư dân hoặc một chủ đầu tư dự án đề xuất một đề án nâng cấp đô thị với một diện tích đất cần để nâng cấp hạ tầng, một diện tích đất nữa cần để bán đi nhằm tạo kinh phí thực thi đề án. Người lập đề án tính toán với tổng diện tích đất cần thiết là như vậy thì mỗi hộ gia đình góp bao nhiêu, chính quyền trợ giúp bao nhiêu đất công sản để thực hiện, sau đó đưa ra lấy ý kiến cư dân. Khi đạt được đồng thuận của tối thiểu 2/3 ý kiến và 2/3 diện tích đất cần thiết thì chính quyền phê duyệt như một dự án nâng cấp đô thị.

Tất nhiên dự án nâng cấp đô thị này còn phải đưa ra nhiều giải pháp cho các trường hợp gia đình muốn góp tiền thay cho góp đất, giải pháp xây dựng chung cư cho những hộ quá ít đất... Dự án được đưa ra đấu thầu để lựa chọn nhà thầu đủ năng lực triển khai và tổ chức hệ thống giám sát của cư dân cho đến khi dự án hoàn thành.

Hà Nội tương lai cần có hình bóng riêng, giàu có và lãng mạn. Ảnh: Như Ý

Có thể thấy cơ chế “LP/R” tương tự như cơ chế “nhà nước và nhân dân cùng làm” ở nước ta. Điều này giải quyết được việc nâng cấp đô thị bằng chính đất đai tại khu đô thị đó và đạt được sự thuận lòng dân, đảm bảo tính bền vững xã hội.  

Dự thảo yêu cầu phải có cơ chế, chính sách “vượt trội, chưa có tiền lệ… vượt trước khuôn khổ thể chế hiện hành” để thực hiện tầm nhìn 100 năm. Trong khi đó tái thiết - cải tạo khu ở hiện hữu nếu chỉ dựa chủ yếu vào thu hồi đất bắt buộc sẽ khó tạo được đồng thuận xã hội và thường phát sinh tranh chấp, khiếu nại về lợi ích. 

Chúng tôi đề nghị đưa vào dự thảo một “tiểu mục LP/R” như cơ chế bắt buộc khi tái thiết từng phần đô thị tại Hà Nội. Phạm vi áp dụng ưu tiên bao gồm các khu chung cư cũ, các ô phố xuống cấp, các cụm tái thiết gắn các điểm nút giao thông công cộng và các khu vực có tiềm năng tạo quỹ đất dôi dư cho công viên, mặt nước, tiện ích công cộng theo mô hình “nén và xanh”.

Thực thi quy hoạch trên không gian số

Quá trình quản lý, giám sát, điều chỉnh việc thực thi quy hoạch trong không gian vật thể chúng ta luôn gặp tình trạng điều chỉnh quy hoạch vì lợi ích của nhóm đối tượng này hay đối tượng khác, thậm chí có những điều chỉnh quy hoạch gây thất thoát giá trị tài chính hoặc gây tổn hại vì không hoàn thành mục tiêu đã quy hoạch. 

Để ngăn ngừa những điều chỉnh quy hoạch vì mục tiêu tư lợi trong hệ thống quy hoạch và triển khai quy hoạch truyền thống, người ta đã đề xuất 2 cơ chế: (1) thực hiện hệ thống “quản trị tốt” với 3 trụ cột bao gồm sự giám sát của cư dân, công khai - minh bạch thông tin và trách nhiệm giải trình của cơ quan, cán bộ quản lý trước ý kiến giám sát của cư dân; (2) xây dựng hệ thống “giám sát và đánh giá” nhằm thu nhận mọi thông tin về quy hoạch, thực thi quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch từ thực tế để đánh giá việc triển khai và điều chỉnh quy hoạch đúng chưa, có tiêu cực hay không? Cần nói: hai hệ thống “quản trị tốt” và “giám sát và đánh giá” đều đã được quy định (chưa thật đầy đủ) trong hệ thống pháp luật Việt Nam nhưng thực thi còn hình thức, thiếu tiêu chí cụ thể và chi tiết.

Tất nhiên, trong giai đoạn công nghệ thông minh với “trí tuệ nhân tạo” (AI) và “internet vạn vật” (IoT) có thể tạo ra cả hai hệ thống trên không gian số rất dễ dàng. Trong không gian số, con người không sửa đổi được dữ liệu, mọi vận hành của bất kỳ quá trình nào đều được lưu giữ, đảm bảo an toàn về pháp lý và tài chính. Quá trình vận hành hoàn toàn tự động nhờ AI, cân đối lợi ích các bên liên quan, giải quyết các bài toán thống kê dữ liệu lớn...

Để số hóa thị trường vật thể hiện hữu, người ta chỉ cần thay thế mỗi vật thể hiện hữu bằng một mã thông báo “token”, gọi là token hóa (tokenization). Thực hiện xong việc token hóa, chúng ta có thể vận hành quá trình quản lý trên không gian số. Công việc còn lại là của AI bằng mọi quy trình đều tự động và IoT chịu trách nhiệm thu nhận thông tin số trên thực tế. Như vậy mọi quá trình đều được đưa về quản lý theo thời gian thực (real time) và con người có thể tiếp cận thông tin trực tuyến ở bất kỳ nơi nào trên trái đất.

Tóm lại: Một mô hình quy hoạch đô thị và nông thôn Hà Nội với tầm nhìn trăm năm phải được quản lý và vận hành trên không gian số mới đảm bảo được hiệu quả thực sự. Với bề dày văn hóa quá lớn, sự tái thiết Hà Nội bằng quy hoạch trăm năm đã định sẽ tạo nên một Hà Nội có hình bóng riêng, nét văn hóa riêng, làm ra một thành phố thật giàu có và đầy lãng mạn, không giống bất kỳ thành phố nào khác trên thế giới. 

GS. Đặng Hùng Võ - Chủ tịch Hội Trắc địa - Bản đồ - Viễn thám Việt Nam (VGCR); nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường