Chuyên gia đề xuất loạt giải pháp thiết thực để phát triển nhà ở xã hội

Ngày 31.3, Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức Hội thảo toàn quốc về “Phát triển nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp”. Với sự tham dự của lãnh đạo Bộ Xây dựng, lãnh đạo UBND tỉnh Bình Dương, các tập đoàn, doanh nghiệp, chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản... Hội thảo là sự kiện đặc biệt nhằm góp phần thực hiện thành công Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp...

'Nút thắt' từ quy định quỹ đất 20% dành phát triển nhà ở xã hội

Đi thẳng vào vấn đề chúng ta đang thiếu quỹ đất để phát triển NƠXH, TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng nguyên nhân thì có nhiều, trong đó một số địa phương hiện nay chưa quan tâm đúng mức đến việc chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân, chưa chủ động dành đủ quỹ đất để phát triển NƠXH khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo theo quy định của Luật Nhà ở. "Thậm chí có địa phương chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất dành cho NƠXH có được thông qua phát triển các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị", TS. Đặng Việt Dũng nhận định.

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, đã chỉ ra những vướng mắc cần được tháo gỡ như thủ tục trồng chéo, đối tượng thuê mua khó xác minh… đặc biệt về nội dung quỹ đất 20% dành phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: binhduong.gov.vn

Theo Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, bản thân quỹ đất dành cho NƠXH thông qua dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển khu đô thị thường hạn chế do chủ đầu tư các dự án này thường bố trí quỹ đất 20% ở vị trí không thuận lợi hoặc bố trí ở nơi khó giải phóng mặt bằng hoặc trì hoãn việc hoàn thành đầu tư hạ tầng.

Ngoài ra một số quy định trong luật và nghị định về NƠXH cho phép các chủ đầu tư được nộp tiền thay cho việc bàn giao đất trong khi không quy định bắt buộc số tiền đó phải đưa vào đầu tư nhà ở xã hội. Quy định cứng về diện tích cũng làm nhiều chủ đầu tư lách luật thông qua việc chia nhỏ dự án để hoặc nộp tiền hoặc không phát sinh nghĩa vụ phát triển quỹ đất cho NƠXH.

Cũng theo Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, một số bất cập khi quy định phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị chưa quan tâm đến mức độ phát triển kinh tế, tính chất vùng miền dẫn đến việc lãng phí đất đai hoặc thiếu khả thi, phá vỡ không gian, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án, giảm sức hút đối với dự án thương mại gây khó cho đối tượng nhà ở xã hội khi phải trả chi phí dịch vụ cao, dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp.

Bàn tiếp về vấn đề thiếu quỹ đất cho NƠXH, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết diện tích đất đã bố trí để phát triển NƠXH của các địa phương là khoảng 3.360ha mới đạt khoảng 36% so với nhu cầu tính tới năm 2020. "Báo cáo quỹ đất qua tổng hợp của trên 60 địa phương đến nay có 507 dự án NOXH độc lập với diện tích khoảng 1.400ha và 533 dự án xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị với tổng diện tích đất khoảng 1983ha”, ông Hưng cho biết.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nêu thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: BTC

Về các dự án NƠXH và thu nhập thấp tại khu vực đô thị và nông thôn, nhà ở công nhân khu công nghiệp trên cả nước đã hoàn thành xây dựng 307 dự án NƠXH tại khu vực đô thị với quy mô xây dựng 157 nghìn căn, diện tích khoảng 8 triệu m2. Hiện đang tiếp tục triển khai 418 dự án (bao gồm cả dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và các dự án đã vào giai đoạn triển khai) với quy mô xây dựng khoảng 432.000 căn với tổng diện tích khoảng 22.565.000 m2.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, bà Trần Thị Hà, Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần tập đoàn Lê Phong, cho biết quy định cứng về khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư được hưởng như mức lợi nhuận định mức không quá 10% (đối với NƠXH bán) hoặc không quá 15% (đối với NƠXH cho thuê hoặc thuê mua), trên tổng chi phí đầu tư (kể cả lãi vay nếu có) mà không tính đủ các khoản chi phí hợp lệ, hợp lý khác chưa thu hút được doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, quy định các chủ đầu tư chỉ được bán nhà sau năm năm sử dụng với 20% diện tích nhà ở xã hội dùng cho thuê trong dự án gây ra sự lãng phí vì phần diện tích cho thuê thường không được lấp đầy...

Ông Võ Hoàng Ngân - Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, cho biết giai đoạn 2011-2015, tỉnh Bình Dương đã thu hút 82 dự án phát triển NƠXH, với tổng diện tích sàn nhà ở là 3,8 triệu m2, đáp ứng cho 238.325 người, với tổng mức đầu tư 19.034 tỷ đồng. Trong đó có 43 dự án thuộc Đề án nhà ở an sinh x​ã hội do Tổng công ty Becamex IDC làm chủ đầu tư. Đã có 23 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng, với tổng diện tích sàn nhà ở 431.488 m2, đáp ứng nhu cầu cho 37.500 người. Trong giai đoạn 2016-2020, tỉnh đã đầu tư được 1,33 triệu m2 sàn/2 triệu m2 sàn, đạt tỷ lệ 65% kế hoạch đề ra.

Dù được đánh giá là địa phương đi đầu cả nước trong đầu tư và phát triển NƠXH với nhiều mô hình mới, độc đáo tuy nhiên Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương vẫn chia sẻ rằng còn nhiều khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện loại hình nhà ở này. Với kinh nghiệm khoảng một thập niên phát triển NƠXH, đại diện Sở Xây dựng tỉnh này cho biết “để phát triển NƠXH bài bản thì cần bắt nguồn từ quy hoạch, có sự chuẩn bị quỹ đất tốt”.

Đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đưa ra 8 nhóm giải pháp về quỹ đất, gồm: Quỹ đất 20% đất trong các khu đô thị mới, khu nhà ở thương mại; Quỹ đất do nhà nước quản lý; Quỹ đất có sẵn và nhà đầu tư đăng ký làm NƠXH; Quỹ đất từ nhóm chuyển đổi công năng; Quỹ đất cụm công nghiệp đến thời kỳ di rời để phát triển thương mại và dịch vụ trong đó có nhà ở (trong nhà ở có NƠXH); Quỹ đất từ khu cụm công nghiệp phát triển mới sẽ được quy hoạch kèm theo hệ thống nhà ở xã hội; Quỹ đất từ các khu công nghiệp đã và đang hoạt động mà vẫn còn đất nhưng chưa sử dụng được rà soát điều chỉnh quy hoạch thực hiện lưu trú cho người lao động.

Đặc biệt, hiện Bình Dương phát triển hệ thống đường cao tốc và đường vành đai của vùng khá tốt. Dọc các tuyến đường này sẽ lập quy hoạch phát triển khu đô thị, đồng thời quy hoạch NƠXH cho người lao động.

Toàn cảnh Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp”. Ảnh: BTC

Nhà ở xã hội trong 'hệ sinh thái' công nghiệp – đô thị - dịch vụ

Từ thực tiễn triển khai và đánh giá Luật Nhà ở, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã nêu những vướng mắc trong việc phát triển NƠXH, đồng thời chỉ ra các giải pháp cụ thể mà các cơ quan quản lý cần thực hiện để phát triển loại hình nhà ở này trong thời gian tới. Ông Hưng cho rằng trước hết tập trung sửa đổi ngay các văn bản quy phạm thuộc thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành và địa phương đảm bảo đồng bộ, thông thoáng, phân cấp triệt để, rút ngắn các thủ tục hành chính... UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khẩn trương hoàn thành việc lập, sửa đổi, bổ sung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương, trong đó làm rõ các mục tiêu về NƠXH dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp để phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 (đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2021), làm cơ sở để chấp thuận đầu tư các dự án.

Dự án khu đô thị Định Hoà của Becamex. Ảnh: Becamex

Theo ông Hưng cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, về quỹ đất sẽ không còn phương thức dành quỹ đất NƠXH trong các dự án thương mại và khu đô thị. Thay vào đó, các UBND cấp tỉnh phải có trách nhiệm bắt buộc bố trí đủ quỹ đất NƠXH, nhà lưu trú công nhân theo các chương trình kế hoạch, phát triển nhà ở được HĐND thông qua và UBND cấp tỉnh phê duyệt. Hai là chính quyền dịa phương phải dành một phần tiền sử dụng đất thu được từ các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn vào một nguồn để hỗ trợ NƠXH, hỗ trợ chủ đầu tư NƠXH, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án hoặc hỗ trợ giải phóng mặt bằng các quỹ đất hoặc trực tiếp phát triển NƠXH...

Một khó khăn khác trong việc phát triển NƠXH cần tháo gỡ đó là về vốn cho dự án hiện nay còn thiếu. Theo ông Hưng, cả giai đoạn vừa qua chỉ mới mới bố trí được 24% vốn (2.163 tỉ/9.000 tỉ) so với nhu cầu. Tuy nhiên, Nghị quyết 33 của Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất đống sản ổn định lành mạnh ban hành ngày 11.3 vừa qua, kỳ vọng sẽ tạo cú hích, giúp khơi thông khó khăn này. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước đề xuất gói tín dụng 120 nghìn tỉ đồng tại bốn ngân hàng thương mại nhà nước. Gói hỗ trợ tại mỗi ngân hàng là 30.000 tỉ đồng, lãi suất giảm 1,5%/năm đối với chủ đầu tư và giảm 2% đối với người mua dành cho ba đối tượng NƠXH/nhà ở công nhân/ nhà xây lại nhà chung cư cũ.

Dưới góc nhìn chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng việc diải quyết nhà ở cho dân luôn là vấn đề lớn trong tất cả các quốc gia. Hiện nay chính sách phát triển NƠXH lại đang được quan tâm trong thảo luận về Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (2023). Trên thực tế, có thể thấy chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất đã tạo ra các dự án NƠXH chỉ được các địa phương bố trí theo quy hoạch tại những khu vực không đầy đủ điều kiện sống nên không thu hút được ngưởi mua. Mặt khác, cách quản lý mua - bán NƠXH theo kiểu “bao cấp” cũng làm cho người dân thiếu nhà cũng không muốn ở trong các dự án NƠXH. Nhiều dự NƠXH đã xin chuyển sang nhà ở thương mại vì không thu hút được người mua.

Từ thực tế các chính sách ban hành liên quan đến NƠXH, GS Đặng Hùng Võ đề xuất trong chính sách phát triển NƠXH thông qua các dự án cần được thay thế bằng chính sách trợ giúp trực tiếp cho người dân có khả năng tạo cung loại hình nhà ở này. Các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án NƠXH cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư.

Chính sách phát triển NƠXH hiện nay vẫn chỉ tính vào động lực từ sự trợ giúp trực tiếp của Nhà nước dưới dạng bao cấp, chưa tạo được động lực phát triển từ cộng đồng những người có nhu cầu tiếp cận nhà ở giá rẻ. Từ kinh nghiệm các nước cho thấy, để giải quyết nhà ở giá rẻ thì cần động viên động lực thông qua cộng đồng với sự trợ giúp của các tổ chức xã hội dân sự đứng ra làm trung gian trong vận động góp quỹ tiết kiệm nhà ở, động viên nguồn trợ giúp tài chính ưu đãi từ các ngân hàng cho người nghèo.

Cũng theo ông Võ nguồn tài chính cho phát triển nhà ở giá rẻ là một nút thắt chủ yếu trong phát triển. Tại nhiều nước phát triển, nguồn tín dụng cho nhà ở giá rẻ khá phổ biến, lãi suất chỉ khoảng 1% - 2% đối với những sinh viên ra trường mới bắt tay vào công việc. Chính sách của ta hiện nay vẫn chưa cho phép thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các ngân hàng có pháp nhân nước ngoài. Về vấn đề này, Chính phủ đã giao cho Ngân hàng Nhà nước và Tổng cục Địa chính đưa vào thử nghiệm từ năm 1998, nhưng cho đến nay, thử nghiệm không được tiến hành và chính sách vẫn bị đóng. Mở ra chính sách này sẽ tạo điều kiện tiếp cận vốn tín dụng lãi suất thấp cho đầu tư bất động sản nhà ở giá rẻ từ các ngân hàng nước ngoài...

GS. Đặng Hùng Võ đề xuất nhiều chính sách cho NƠXH. Ảnh: BTC

Gợi mở và thảo luận về mô hình kết hợp công nghiệp với đô thị và dịch vụ, tuy chưa gọi tên cụ thể là "đô thị công nghiệp", một loại hình đô thị thị đặc thù, tuy nhiên các chuyên gia cho rằng sự kết hợp này là hướng phát triển đô thị bền vững và hiệu quả... Cụ thể, hệ sinh thái công nghiệp – đô thị - dịch vụ với các khu dân cư, khu NƠXH được bố trí khoảng cách hợp lý, sử dụng dịch vụ tiện ích chung của đô thị, hạ tầng giao thông phát triển tốt thì khu công nghiệp đó thực sự khả thi trong phát triển NƠXH. Đó chính là lý do khu liên hợp công nghiệp - đô thị dịch vụ ra đời. Tất nhiên, mô hình NƠXH này phụ thuộc vào điều kiện đặc thù của mỗi địa phương.

Kiến trúc sư Nguyễn Hồng Hải, Ban Tư vấn quy hoạch Tổng công ty Becamex IDC, chia sẻ với kinh nghiệm học hỏi từ Singapore và quá trình thực hiện NƠXH trong thời gian qua, NƠXH phải là một sản phẩm nhà ở nói chung với những đảm bảo quy chuẩn về chất lượng và thẩm mỹ. Không nên tách rời thành thành sản phẩm và khu vực dành cho người nghèo, người có thu nhập thấp. Điều này đi ngược với trào lưu của thế giới – tức là một khu đô thị phải có đa tầng thu nhập.

Đại diện Becamex cho rằng, để phát triển thành công NƠXH thì cần đặt nó trong bối cảnh chung của kinh tế địa phương. Cần có cách nhìn nhận đúng và đủ về chủ đề này. NƠXH có thể không sinh lời trực tiếp nhưng những lợi ích và tác động gián tiếp cho nền kinh tế thì lại vô cùng to lớn. "Đi đôi với công ăn việc làm thì cần phải ổn định chỗ ăn ở, sinh hoạt cho người công nhân nói riêng và người lao động nói chung. Từ đó, nhà đầu tư yên tâm đẩy mạnh sản xuất. Sự phát triển bền vững chỉ có được khi chúng ta chăm lo mọi mặt của hệ sinh thái công nghiệp – đô thị - dịch vụ, ở đó người lao động là nhân tố quan trọng cần được đảm bảo cuộc sống".

Cũng theo ông Hải, việc phát triển NƠXH cũng cần có cơ quan chuyên trách, không phải khi có nhà rồi là các đơn vị buông ra mà cần một chính sách duy tu, bảo trì… Nguyên nhân là bởi với thu nhập hạn chế, các đối tượng sử dụng NOXH không thể chi trả các khoản này. Nếu không có một cơ quan chuyên trách với các chính sách hỗ trợ sau đó, rất có thể chúng ta sẽ gặp lại những hình ảnh nhà tập thể cũ, chung cư nhếch nhác như đang diễn ra ở một số địa phương. Đồng ý với đề xuất này, TS. Đặng Việt Dũng cho rằng “đây là điểm đột phá khi đề xuất nên hình thành cơ quan điều phối chung về phát triển NƠXH để trực tiếp triển khai và đôn đốc”.

TS. Đặng Việt Dũng cho biết, trong nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng, Nhà nước quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc đẩy mạnh NƠXH để giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện chính sách về loại hình nhà ở này cũng đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần được nhìn nhận một cách khách quan, thẳng thắn để sớm khắc phục, giải quyết tốt hơn nhu cầu cải thiện nhà ở của người dân. 

Chính vì vậy, theo TS. Đặng Việt Dũng, với nội dung tập trung vào các nhóm vấn đề như kiến nghị chính sách, góc nhìn từ doanh nghiệp, công nghệ xây dựng, Hội thảo là sự kiện đặc biệt, là dịp để các nhà lãnh đạo, quản lý ngành xây dựng và tỉnh Bình Dương, cùng các doanh nghiệp, nhà đầu tư và chuyên gia cùng nhau trao đổi, thảo luận về tất cả các vấn đề liên quan đến NƠXH; để các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng trình bày, giới thiệu các giải pháp công nghệ mới liên quan đến tiến trình đầu tư phát triển NƠXH trong giai đoạn hiện nay... Từ đó, Hội thảo cũng sẽ đưa ra những kiến nghị về một số nội dung sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến phát triển NƠXH.

LQ-BTV