TP.HCM làm TOD: Khoanh vùng quanh nhà ga, giữ quyền lợi người dân

Tại họp báo cung cấp thông tin kinh tế - xã hội TP.HCM chiều 12.11, do Ban Tuyên giáo và Dân vận Thành ủy cùng Sở Văn hóa và Thể thao TP.HCM tổ chức, Sở Quy hoạch - Kiến trúc trả lời về các tuyến ưu tiên TOD, cách khoanh vùng quanh nhà ga, tổ chức không gian, bảo vệ quyền lợi người dân và những vướng mắc về giao thông, đất đai, hạ tầng.

Một trong những cơ sở pháp lý trọng tâm là Nghị quyết số 56/2026/NQ-HĐND ngày 22.9.2026 của HĐND Thành phố. Nghị quyết quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương và quy hoạch khu vực TOD; đồng thời quy định chỉ tiêu sử dụng đất, yêu cầu tổ chức không gian trong khu vực TOD. Văn bản này thay thế Nghị quyết số 21/2026/NQ-HĐND ngày 19.6.2026, nhằm cụ thể hóa điểm b, điểm c khoản 1 Điều 13 Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16.

Theo quy định, ranh giới khu vực TOD do Chủ tịch UBND Thành phố chấp thuận, trong phạm vi tối đa 1 km tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc đề-pô. Hệ số sử dụng đất gộp tại các khu đất hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và khu ở có thể tăng tối đa 1,5 lần so với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Một số chỉ tiêu hạ tầng xã hội và bãi đỗ xe được giảm tối đa 50% so với Quy chuẩn.

Theo mục tiêu quy hoạch, đến năm 2050 TP.HCM hoàn thành 18 tuyến đường sắt đô thị, tổng chiều dài khoảng 960 km.

Về quy hoạch, Quy hoạch tổng thể Thành phố thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm, được HĐND Thành phố thông qua tại Nghị quyết số 123/2026/NQ-HĐND ngày 30.10.2026 và Chủ tịch UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 7308/QĐ-UBND ngày 31.10.2026, xác định đường sắt đô thị là cấu trúc chính của hệ thống vận tải hành khách. Mạng lưới đường sắt, giao thông công cộng khối lượng lớn, các đầu mối trung chuyển và mô hình TOD được đặt làm nền tảng liên kết các cực, trung tâm đô thị, đồng thời định hướng tổ chức không gian thành phố.

Theo mục tiêu quy hoạch, đến năm 2050 TP.HCM hoàn thành 18 tuyến đường sắt đô thị (MRT), tổng chiều dài khoảng 960 km; cùng mạng lưới đường sắt nhẹ, tàu điện mặt đất (LRT/Tramway) dài khoảng 450 km. Mạng lưới được tổ chức đa cấp, kết hợp tuyến xuyên tâm, vành đai và liên vùng. Tỷ lệ vận tải hành khách công cộng đảm nhận dự kiến đạt khoảng 35 - 50% vào năm 2030, 50 - 60% năm 2035 và 65% trong giai đoạn 2045 - 2050.

Các tuyến được ưu tiên và những vùng đang lập quy hoạch

Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết có ba tuyến đã được phê duyệt phương án tuyến công trình, vị trí công trình theo tuyến. Đó là đường sắt đô thị số 2, gồm đoạn Bến Thành - Tham Lương và đoạn Bến Thành - Thủ Thiêm, theo Quyết định số 2357/QĐ-UBND ngày 20.4.2026; tuyến đường sắt đô thị số 2 (Thủ Dầu Một - TP.HCM), theo Quyết định số 6569/QĐ-UBND ngày 3.10.2026, dài khoảng 33,2 km với 24 nhà ga; và tuyến Bến Thành - Cần Giờ dài khoảng 53,8 km, gồm hai ga ở giai đoạn 1 và bốn ga ở giai đoạn 2, theo Quyết định số 2909/QĐ-UBND ngày 19.5.2026.

Đối với Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), ranh giới năm khu vực TOD với tổng diện tích khoảng 939,18 ha đã được chấp thuận tại Quyết định số 3651/QĐ-UBND ngày 19.6.2026. Các khu vực đang được lập quy hoạch gồm: khu vực 1 quanh ga Bến Thành, Tao Đàn, khoảng 188,57 ha; khu vực 2 quanh các ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai và Bảy Hiền, khoảng 265,07 ha; khu vực 3 quanh ga Nguyễn Hồng Đào, khoảng 43,81 ha; khu vực 4 quanh các ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh, khoảng 148,92 ha; khu vực 5 quanh ga và đề-pô Tham Lương, khoảng 292,81 ha.

Phối cảnh cụm ga ngầm Bến Thành, vị trí giao cắt giữa tuyến Metro số 1 và Metro số 2 Ảnh: MAUR

Với Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Sở đã trình chấp thuận ranh giới tám khu vực hoặc cụm khu vực TOD gắn với 12 nhà ga tại Tờ trình số 9097/TTr-SQHKT ngày 16.10.2026. Hồ sơ đang được hoàn thiện theo ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố.

Một số khu vực TOD riêng lẻ, ưu tiên cũng đã được chấp thuận ranh giới. Tổ hợp ga Thủ Thiêm có diện tích khoảng 246,44 ha theo Quyết định số 3845/QĐ-UBND ngày 26.6.2026 và đang lập quy hoạch TOD tỷ lệ 1/2.000. Hai khu vực TOD gắn với dự án trọng điểm, ưu tiên có tổng diện tích khoảng 221,3 ha được nêu tại Văn bản số 10295/UBND-ĐT ngày 21.10.2026 của UBND Thành phố, làm cơ sở điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000. Trong đó, khu vực ga Công viên Hòa Bình trên tuyến Metro số 3 khoảng 106,2 ha; khu vực ga Thiếc Dừa trên tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành khoảng 115,1 ha.

Những tuyến và khu vực khác đang được rà soát, đề xuất ranh giới TOD gồm đường sắt đô thị số 2 (Thủ Dầu Một - TP.HCM), tuyến Bến Thành - Cần Giờ, đoạn Tham Lương - Củ Chi và ga Bình Khánh. Các khu vực còn lại thuộc tuyến Thủ Thiêm - Long Thành, Metro số 4, Metro số 6 (giai đoạn 1), Suối Tiên - Thành phố mới Bình Dương đang chuẩn bị báo cáo rà soát ranh giới. Việc triển khai đồng bộ sẽ tiến hành sau khi phương án tuyến được phê duyệt.

Ranh giới quy hoạch không phải ranh thu hồi đất

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, việc xác định ranh giới khu vực TOD thực hiện theo khoản 1 Điều 4 Nghị quyết số 56/2026/NQ-HĐND. Phạm vi tối đa 1.000 m được xem xét trên cơ sở điều kiện tự nhiên, ranh giới hành chính, ô phố, mạng lưới giao thông, khả năng tiếp cận nhà ga và các công trình hiện hữu. Trước khi trình Chủ tịch UBND Thành phố chấp thuận, cơ quan lập ranh giới lấy ý kiến Sở Nông nghiệp và Môi trường, các sở, ngành và UBND các phường liên quan.

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc ranh giới TOD là phạm vi tổ chức lập quy hoạch, không phải ranh thu hồi đất. Ảnh: Minh Hòa

Hiện trạng sử dụng đất, pháp lý dự án và khu dân cư được khảo sát, phân loại: di tích, cơ sở tôn giáo giữ nguyên; khu dân cư ổn định ưu tiên chỉnh trang; dự án có pháp lý được tôn trọng; đất công, đất trống, kho bãi ưu tiên khai thác. Mật độ và tầng cao giảm dần từ lõi ga ra ngoài, đồng thời ưu tiên không gian công cộng, đi bộ và kết nối nhà ga.

Sở nhấn mạnh ranh giới TOD là phạm vi tổ chức lập quy hoạch, không phải ranh thu hồi đất. Khu dân cư hiện hữu phù hợp được xem xét giữ lại, chỉnh trang; khu phát triển mới chỉ xác định trong đồ án đã phê duyệt. Việc khoanh vùng nghiên cứu không tự động làm phát sinh quyết định thu hồi đất.

Việc lấy ý kiến cộng đồng thực hiện theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 (đã sửa đổi, bổ sung); ý kiến được tiếp thu, giải trình trước khi trình phê duyệt. Người sử dụng đất tiếp tục thực hiện các quyền theo pháp luật đất đai cho đến khi có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền, nếu có.

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu phát sinh) thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024 và chính sách Thành phố, với định hướng ưu tiên tái định cư tại chỗ.

Dãy nhà mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (quận 1 cũ) tháo dỡ, lùi sâu để giao mặt bằng xây ga Tao Đàn thuộc tuyến Metro Số 2. Ảnh: Vnexpress

Các mốc dự kiến và việc công khai quy hoạch

Sở phấn đấu trình quy hoạch TOD tổ hợp ga Thủ Thiêm trong tháng 12.2026; năm khu vực TOD Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) trong tháng 4.2027. Metro số 1 dự kiến trình phê duyệt trong năm 2027, sau khi Chủ tịch UBND Thành phố chấp thuận ranh giới. Các khu vực khác theo tiến độ đầu tư tuyến.

Hồ sơ lấy ý kiến cộng đồng được niêm yết tại UBND phường và đăng trên cổng thông tin điện tử. Chậm nhất 15 ngày sau phê duyệt, quy hoạch phải công bố công khai theo khoản 1 Điều 50 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn; người dân được tiếp cận, đề nghị cung cấp thông tin theo Điều 55.

Sở phối hợp Ban Quản lý thống nhất tuyến, ga, đề-pô, kết nối ngầm; các sở phối hợp về giao thông, vốn, đất đai. UBND phường khảo sát, lấy ý kiến; Ban Quản lý Phát triển đô thị đầu mối quy hoạch TOD.

Bài và ảnh: Trọng Dân