Bài học từ mô hình đầu tư, phát triển nhà ở xã hội của một số nước

Sở dĩ cần khẳng định quan điểm từ lịch sử để tránh các thảo luận đi xa quan điểm đó, mà tập trung tìm hiểu các phương cách, mức độ can thiệp của nhà nước trong việc tạo ra hệ thống NƠXH trên thế giới. Tất nhiên mỗi nhà nước với cấu trúc thể chế chính trị khác nhau, tiềm lực kinh tế, văn hóa, hoàn cảnh lịch sử khác nhau... thì sự can thiệp cũng không giống nhau. Dưới đây là một số tài liệu tóm tắt về chủ đề này tại một số nước.

Trung Quốc: NƠXH dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình

NƠXH được cung cấp hoặc quản lý bởi chính phủ và nhắm mục tiêu vào các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình, được cung cấp chủ yếu bởi các đơn vị công tác nhà nước. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở giá rẻ kinh tế luôn tụt hậu so với nhu cầu và khả năng chi trả nhà ở ở Trung Quốc đang trở thành một vấn đề kinh tế và xã hội, đặc biệt đối với các hộ gia đình ở bên lề thị trường (Lin, De Meulder, Cai, Hu, & Lài, 2014).

Khách hàng tham quan mô hình dự án nhà ở tại một công ty bất động sản ở Đại Liên, tỉnh Liêu Ninh, Trung Quốc. Ảnh minh hoạ. Nguồn: China Daily

Chính quyền trung ương đánh giá sự mất cân bằng giữa lĩnh vực nhà ở và phát triển kinh tế xã hội chủ yếu là do việc cung cấp nhà ở của nhà nước không đầy đủ và kém hiệu quả trong nền kinh tế thị trường đang phát triển nhanh, trong đó bất bình đẳng thu nhập đang gia tăng nhanh chóng (Li, 2011). Việc xây dựng NƠXH với quy mô lớn được cho là cần thiết để đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình đô thị có thu nhập thấp và trung bình và là một công cụ điều tiết để hạ nhiệt thị trường bất động sản nhà ở đang quá nóng (Chen, Zhang, & Lu, 2015).

Do đó, kế hoạch nắm năm lần thứ 12 của Trung Quốc, được soạn thảo vào năm 2011, bao gồm việc cung cấp 36 triệu đơn vị NƠXH, chiếm 20% tổng số nhà ở xây dựng mới vào năm 2015. Có bốn loại NƠXH, cụ thể là: Nhà ở giá phải chăng, nhà ở giá giới hạn, nhà cho thuê giá rẻ và nhà công cộng cho thuê tại các thành phố của Trung Quốc.

Cả nhà ở có giá hợp lý về mặt kinh tế và nhà ở có giá giới hạn đều tập trung vào việc thúc đẩy quyền sở hữu nhà và được bán với giá thấp hơn giá thị trường cho những công dân có thu nhập trung bình và thấp có hộ khẩu thành thị.

Đất dành cho nhà ở giá rẻ thường được giao cho các tổ chức phát triển và giá bán bị hạn chế để trang trải chi phí xây dựng với tỷ suất lợi nhuận rất nhỏ; trong khi đất dành cho loại nhà này được khống chế và thông qua đấu thầu cạnh tranh, giá bán được ấn định ở mức khoảng 70–75% so với nhà ở thị trường tương đương gần đó (Chen, Yang, & Wang, 2014).

Kể từ năm 2014, chương trình nhà ở giá rẻ đã dần dần được tích hợp vào chương trình nhà ở tại các địa phương có sự hỗ trợ của trung ương (tạm hiểu là  bớt tập quyền để phân quyền, PRH -MHURD et al., 2014), dành cho mục đích cho thuê và nhắm đến các hộ gia đình có thu nhập thấp, bao gồm cả người dân địa phương và người di cư không có hộ khẩu thành thị.

Ở Trung Quốc, đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình, khả năng chi trả nhà ở là một thách thức đặc biệt nghiêm trọng. Họ cần một chính sách nhà ở giá cả phải chăng hiệu quả để giúp họ có được nhà ở phù hợp.

Tuy nhiên, do quy tắc chung không được chính quyền trung ương xác định rõ ràng, khiến chính quyền địa phương có quyền tự do trong việc đưa ra các chính sách phân bổ của riêng mình (Chen và cộng sự, 2014). Chương trình PRH chủ yếu được tài trợ bởi chính quyền địa phương, nhưng nó cũng nhận được sự hỗ trợ của nhà nước dưới hình thức giảm giá và bảo đảm đất đai, hỗ trợ tài chính, giảm thuế và các khoản vay lãi suất thấp từ các ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước (SCGO, 2011). Việc cung cấp NƠXH chủ yếu do chính quyền địa phương chỉ đạo và trở thành một trong những chỉ số quan trọng về hiệu quả hoạt động của địa phương.

Tuy nhiên, nhiều thông tin cho rằng NƠXH mới được xây dựng ở Trung Quốc thường có quy mô lớn và nằm ở vùng ngoại ô của các thành phố, người ở không có đủ khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ công và cơ sở vật chất khác (Du, Wang, & Luo, 2015; He & Liu, 2014; Li, 2011).

Dựa trên nghiên cứu trường hợp của Bắc Kinh, Chen et al. (2015) chỉ ra rằng nguyên nhân trực tiếp của việc xác định vị trí cận biên của NƠXH là do các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp ít tác động đến việc xác định vị trí NƠXH. Dang, Liu và Zhang (2014) lập luận rằng thực tiễn lựa chọn địa điểm mang tính phân biệt đối xử là kết quả của việc thực hiện chính sách chiến lược của chính quyền thành phố, cố gắng cân bằng áp lực chính trị từ trên xuống với lợi ích tài chính địa phương.

Cũng có báo cáo rằng hàng chục nghìn đơn vị NƠXH ở Giang Tây, Hà Nam, Cát Lâm, Hồ Bắc, Quý Châu, và các tỉnh khác bị bỏ trống (Du et al., 2015). Kết quả kiểm toán gần đây do Văn phòng Kiểm toán Quốc gia tiết lộ 57.500 đơn vị NƠXH không được sử dụng.

Trong ba thập kỷ qua, Trung Quốc đã đạt được những bước tiến lớn trong việc cải thiện việc cung cấp nhà ở đô thị. Ở khu vực thành thị, diện tích ở bình quân đầu người năm 2011 là 31,6 m2, so với chỉ 6,7 m2 năm 1978 và 18,7 m2 năm 1998 (Xinhua Net, 2011a). Năm 2012, tỷ lệ sở hữu nhà của Trung Quốc đạt 85% ở khu vực thành thị, vượt xa nhiều quốc gia khác trên thế giới (Gan, Yin, Jia, Xu, & Ma, 2012). Tuy nhiên, các thành phố của Trung Quốc vẫn đang bị cản trở bởi mức độ khả năng chi trả nhà ở thấp.

Từ năm 2003 đến năm 2010, giá nhà ở đô thị đã tăng 115% trên toàn quốc (Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc - NBSC, 2011). Nhiều thành phố lớn, bao gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Hàng Châu, Thâm Quyến và Hạ Môn, có tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập vượt quá 10 trên 1 vào năm 2010 (Wu, Gyourko, & Deng, 2012). Đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình, khả năng chi trả nhà ở là một thách thức đặc biệt nghiêm trọng. Họ cần một chính sách nhà ở giá cả phải chăng hiệu quả để giúp họ có được nhà ở phù hợp.

Pháp: 90% NƠXH được xây dựng và vận hành bởi các tổ chức HLM

Lĩnh vực NƠXH ở Pháp được thực thị với cả cơ quan nhà nước và tư nhân. Hầu hết NƠXH hình thành từ phong trào HLM (của tổ chức Habitations a Loyer Modere - nhà ở thu nhập thấp/nhà ở với giá thuê vừa phải) được xây dựng để cho thuê và sử dụng có quyền sở hữu.

Khoảng 90% NƠXH ở Pháp được xây dựng và vận hành bởi các tổ chức HLM. Vai trò chính của các tổ chức này là xây dựng và quản lý nhà ở cho thuê và cung cấp nhà ở cho sở hữu xã hội.

Hình ảnh một dự án NƠXH ở Pháp. Ảnh: Thomas Lang/Archello 

Có khoảng 1.000 tổ chức HLM với tổng số căn hộ vào năm 1992 là 4,6 triệu ngôi nhà. Khoảng 3,3 triệu trong số này đã được xây dựng hoặc tài trợ cho thuê và 1,3 triệu còn lại dành cho sở hữu xã hội. Trong phong trào HLM có cả tổ chức cung cấp NƠXH công cộng và tư nhân được chia thành năm nhóm chính với các trách nhiệm khác nhau trong việc quản lý hoặc xây dựng NƠXH, cho thuê hoặc sở hữu, gồm:

i. Offices Publics d'HLM (OPHLM) là các tổ chức phi lợi nhuận được tài trợ bởi chính quyền địa phương ở cấp đô thị hoặc sở. Mục tiêu chính của văn phòng d'HLM là xây dựng và quản lý nhà ở cho thuê nhằm vào các cá nhân có thu nhập thấp.

Văn phòng Publics d'Amenagement et de Construction (OPAC) được thành lập vào năm 1973 và hoạt động theo sự kết hợp giữa luật tư và luật công. Giống như các văn phòng d'HLM, họ là các cơ quan công cộng (công ích) được chính quyền địa phương tài trợ để thúc đẩy NƠXH và hai tổ chức này hợp tác chặt chẽ với nhau.

ii. Societes Anonymes d'HLM có tư cách pháp nhân theo luật thường áp dụng cho các công ty cổ phần tư nhân và được phép tạo ra lợi nhuận hạn chế. Họ thường được tài trợ bởi các công ty thuộc khu vực tư nhân, bởi các phòng thương mại và công nghiệp, bởi các đại lý của chương trình '1% người bảo trợ' (trong đó họ có thể là một công ty con), bởi các cơ quan phân bổ trợ cấp nhà ở cho gia đình, và đôi khi bởi doanh nghiệp công và chính quyền địa phương, với mục đích chính là cung cấp nhà ở giá rẻ cho nhân viên của họ.

Phần lớn nhất của tài chính NƠXH cho xây dựng mới đến từ Caisse des Depots et Consignations (CDC). Đây là một cơ quan tài trợ công cho NƠXH được tài trợ thông qua các Ngân hàng Tiết kiệm nắm giữ tiền tiết kiệm của các hộ gia đình trong tài khoản. CDC cấp các khoản vay cho các tổ chức HLM và SEM trong khoảng thời gian 35 năm.

Societes Anonymes d'HLM phải tuân theo luật công ty tư nhân và luật áp dụng cho các hiệp hội hợp tác xã, nhưng cũng hoạt động như các tổ chức phi lợi nhuận theo quy định của phong trào HLM.

iii. Khoảng 10% NƠXH của Pháp được điều hành bởi Societes d'Economie Mixte (SEMs). Đây là những liên doanh với nguồn tài trợ một phần từ khu vực tư nhân, nhưng họ cũng có quyền tiếp cận các khoản vay vốn chỉ thường dành cho các tổ chức HLM. NƠXH ở Pháp được tài trợ từ một số nguồn khác nhau, đã tạo ra các khoản vay trợ cấp để tài trợ cho việc xây dựng NƠXH cho thuê.

iv. Phần lớn nhất của tài chính NƠXH cho xây dựng mới đến từ Caisse des Depots et Consignations (CDC). Đây là một cơ quan tài trợ công cho NƠXH được tài trợ thông qua các Ngân hàng Tiết kiệm nắm giữ tiền tiết kiệm của các hộ gia đình trong tài khoản. CDC cấp các khoản vay cho các tổ chức HLM và SEM trong khoảng thời gian 35 năm (nhận từ chính phủ trung ương cung cấp khoản trợ cấp xây dựng cho người đi vay).

v. Các khoản vay khác có thể được cấp bởi Credit Fonder France (CFF). Các điều kiện kèm theo hơi khác so với các khoản vay của CDC-PLA. Nhà xây dựng hoặc nhà phát triển phải trang trải ít nhất 25% chi phí xây dựng ban đầu và CFF-PLA không được vượt quá 65% giá phát triển đã định. Khoản vay có thể ở mức lãi suất cố định trong 25 năm hoặc lãi suất thay đổi trong 30 năm. Các khoản vay này được trao cho các cá nhân cũng như các tổ chức HLM.

Một hình thức cấp vốn bổ sung cho việc xây dựng NƠXH bổ sung cho các khoản vay của là chương trình '1 % người bảo trợ'. Các công ty có ít nhất 10 công nhân đóng góp bắt buộc bằng 1 % tổng lương. Các quỹ được tập hợp bởi một số cơ quan, các phòng thương mại và bởi các tổ chức HLM. Các khoản vay có sẵn với lãi suất rất thấp, nhưng có thể chỉ chiếm 25% tổng chi phí.

Một khoản trợ cấp khác dành cho HLMs được cung cấp dưới dạng đất để xây dựng NƠXH. Chính quyền địa phương có thể giao đất trực tiếp cho các HLM. Khi một tổ chức xã hội đủ điều kiện nhận khoản vay được trợ cấp, tổ chức đó sẽ được ký hợp đồng với một hệ thống bảo lãnh. Ngân hàng bảo lãnh NƠXH được quản lý dưới sự kiểm soát của một hội đồng hành chính.

Đức: Lợi nhuận 'kích thích' nhà đầu tư

NƠXH ở Đức là chức năng của một phương thức cấp vốn cho nhà ở chứ không phải của các loại chủ nhà cụ thể. Kể từ năm 1950, tài chính và trợ cấp cho việc cung cấp NƠXH đã được cung cấp cho bất kỳ tổ chức, cá nhân tư nhân, công ty hoặc nhà đầu tư tổ chức nào đã đăng ký đồng ý tuân thủ một số điều kiện. Những điều này liên quan đến mức tiền thuê và mức thu nhập của những người thuê nhà mà họ chấp nhận. 

Động lực chính khuyến khích các chủ nhà 'tư nhân' tham gia cung cấp NƠXH là họ được phép tạo ra lợi nhuận. Cho đến năm 1990, chủ nhà 'xã hội' cung cấp nhà ở phi lợi nhuận và hoạt động theo các quy định chặt chẽ.

Chủ nhà tư nhân cung cấp NƠXH chủ yếu là các tổ chức lớn và cá nhân, những người đều kiếm được lợi nhuận từ khoản đầu tư của họ. Năm 1993, các chủ nhà tư nhân kiểm soát dưới 1 triệu ngôi nhà trong khu vực xã hội. Các khoản vay và trợ cấp được nhận trực tiếp từ chính phủ để xây dựng nhà ở. Chủ nhà tư nhân có trách nhiệm nộp thuế công ty thông thường, nhưng việc cung cấp NƠXH có thể cho phép họ tận dụng một số ưu đãi thuế nhất định. Lợi nhuận được cho phép, miễn là chủ nhà chấp nhận những người thuê nhà có thu nhập dưới một mức quy định và tiền thuê xã hội được tính.

Hình ảnh NƠXH ở Đức. Ảnh: Roland Borgmann/ArchDaily

Có ba con đường trợ cấp chính cho việc xây dựng NƠXH. Mục đích chính là giảm tiền thuê nhà của người thuê nhà xuống dưới 'giá thuê chi phí', và quy mô của khoản vay do đó sẽ khác nhau đối với từng dự án phát triển.

Con đường trợ cấp đầu tiên dành cho việc xây dựng NƠXH được hỗ trợ công dành cho các bộ phận dân cư cụ thể. Khoản trợ cấp này được trao với điều kiện các tiêu chuẩn chất lượng tối thiểu được đáp ứng trong tòa nhà. Nhà ở cũng phải dưới tiêu chuẩn chất lượng tối đa để được phân bổ cho người thuê nhà xã hội. Người thuê nhà phải có thu nhập dưới mức trần quy định.

Con đường trợ cấp thứ hai dẫn đến việc xây dựng những ngôi nhà cao hơn một chút so với những ngôi nhà được xây dựng theo con đường trợ cấp đầu tiên. Chúng được phân bổ cho các hộ gia đình có thu nhập cao hơn tới 40% so với giới hạn thu nhập xã hội. Chúng sẽ có giá thuê cao hơn kèm theo và do đó nhằm vào những người thuê nhà có thu nhập cao hơn nhưng không đủ khả năng thuê trong khu vực tư nhân tự do.

Một số bang cũng đưa ra con đường trợ cấp thứ ba được đưa ra vào năm 1986 để các bang có thể trợ cấp thêm (thường là ngắn hạn) cho việc xây dựng NƠXH với các thỏa thuận linh hoạt hơn liên quan đến việc thiết lập và phân bổ tiền thuê, được thỏa thuận giữa các bang.

Có ba hình thức hỗ trợ được sử dụng, gồm: Trợ cấp vốn dưới hình thức cho vay lãi suất thấp, sẽ tài trợ một phần cho việc xây dựng nhà ở; Trợ cấp chi phí thuê nhà, thường được trả trong khoảng thời gian 15 năm với mức trợ cấp giảm dần mỗi năm. Quy mô của khoản trợ cấp ban đầu phụ thuộc vào diện tích sàn của ngôi nhà; Các khoản vay chi phí thuê nhà để trang trải một phần chi phí vốn. Số tiền vay sẽ phụ thuộc vào diện tích sàn. Các khoản vay được đưa ra trong 15 năm , số tiền phải trả trong năm đầu tiên được giảm dần hàng năm. Các khoản hoàn trả 2 % mỗi năm bắt đầu từ năm thứ 16…

Nhìn chung, các tổ chức xây dựng NƠXH thuê phải tự trang trải ít nhất 15% chi phí xây dựng. Cũng như các khoản vay được trợ cấp từ các bang, các khoản vay có thể được huy động từ thị trường vốn, thời hạn 30 năm.

Chính phủ liên bang xác định số tiền trợ cấp được phân bổ cho chương trình NƠXH mỗi năm và cũng xác định chi phí thuê nhà. Chính quyền các bang có nghĩa vụ phân bổ một khoản tiền cho NƠXH bằng với số tiền mà chính quyền trung ương đang phân bổ cho bang của họ. Các bang quyết định cách thức phân bổ vốn giữa ba con đường. Có sự đa dạng lớn trong kênh tài chính NƠXH và các điều kiện cho vay và trợ cấp giữa các bang.

Hà Lan: NƠXH được săn đón

Hà Lan có khu vực NƠXH lớn nhất ở châu Âu. Vào năm 1993, 41% tổng nguồn cung nhà ở được dành cho NƠXH. Nó không chỉ phục vụ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp mà còn cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình. Nhà ở được xây dựng theo tiêu chuẩn cao. Do đó, NƠXH là hình thức sở hữu được săn đón nhiều và nhiều hộ gia đình vẫn ở trong NƠXH khi thu nhập của họ tăng lên.

Nguồn cung NƠXH ở Hà Lan được quản lý bởi hai nhóm: hiệp hội nhà ở và chính quyền đô thị. Chính các hiệp hội nhà ở thống trị lĩnh vực này với khoảng 1.100 hiệp hội quản lý 2 triệu ngôi nhà, chiếm khoảng 30% tổng số nhà ở Hà Lan.

330 tổ chức nhà ở chính quyền địa phương sở hữu khoảng 350.000 ngôi nhà. Các hiệp hội nhà ở được thành lập dưới dạng các hiệp hội hoặc quỹ phi lợi nhuận và được đăng ký với chính quyền trung ương độc quyền tham gia vào việc thúc đẩy nhà ở.

Các hiệp hội nhà ở là các tổ chức phi lợi nhuận. Họ yêu cầu chứng nhận và ủy quyền từ chính quyền trung ương để trở thành một 'tổ chức được ủy quyền'. Bất kỳ khoản thặng dư hoặc lợi nhuận nào kiếm được phải được tái đầu tư vào nhà ở và mục tiêu của họ là cung cấp, xây dựng, cải thiện hoặc quản lý nhà ở để đáp ứng nhu cầu chung về nhà ở.

Nhiều dịch vụ cho thuê có sẵn ở Hà Lan được cung cấp theo hình thức NƠXH. Điều này có nghĩa là tiền thuê nhà được giới hạn ở mức phải chăng và dành cho những người được coi là có thu nhập thấp, người khuyết tật, người già hoặc dễ bị tổn thương. Ảnh: Expatica

Để cải thiện khả năng tiếp cận thị trường vốn, một Quỹ bảo lãnh đã được thành lập vào năm 1984 trong đó các hiệp hội nhà ở tập hợp một phần nguồn lực của họ. Quỹ Bảo lãnh khu vực cho thuê xã hội (WSW) hoạt động như một tổ chức bảo hiểm thế chấp tư nhân và được hỗ trợ bởi chính quyền trung ương và các thành phố (50 % mỗi bên), do đó mang lại cho các tổ chức tài chính tư nhân sự tự tin để tài trợ 100 % các khoản đầu tư.

Ảnh hưởng của WSW là lãi suất thấp hơn do có thêm bảo đảm. WSW được thành lập bởi các hiệp hội nhà ở, đại diện hạn chế của các thành phố tự trị và chính quyền trung ương.

Cùng làm việc với WSW là Quỹ NƠXH trung ương (CFV), cũng được thành lập bởi các hiệp hội nhà ở. Nó được thành lập để giúp đỡ các tổ chức gặp khó khăn về tài chính và nó sử dụng các nguồn lực của mình để tổ chức lại việc tài trợ cho các hiệp hội yếu kém về tài chính.

CFV được tài trợ thông qua đóng góp hàng năm từ tất cả các hiệp hội tùy theo quy mô và ngân sách của họ. CFV sẽ cho các hiệp hội vay không tính lãi với điều kiện là các hoạt động hiệu quả về chi phí sẽ có thể thực hiện được trong vòng ba năm. CFV và WSW hợp tác chặt chẽ với nhau để giải quyết những khó khăn tài chính với sự đóng góp đôi khi đến từ cả hai tổ chức. Vì vậy, WSW và CFV "thể hiện sự độc lập của các tập đoàn nhà ở ở Hà Lan ở cấp ngành".

Vào ngày 1.1.1995, Lệnh mới về trợ cấp gắn liền với nhà ở (BWS) có hiệu lực. Kể từ ngày này, trợ cấp hoạt động không còn được cấp nữa. Thay vào đó có một ngân sách nhà ở duy nhất được phân bổ cho các nhóm thành phố ở cấp khu vực, nhằm phân phối quỹ giữa các loại nhà ở và các lĩnh vực theo yêu cầu. Đây thực sự là một phần trong kế hoạch cắt giảm chi tiêu của chính phủ để xây dựng và trợ cấp NƠXH.

Bài học cho đầu tư phát triển NƠXH ở Việt Nam

Về thể chế, mặc dù phạm trù chính trị này không phải nội dung thảo luận của đề tài, nhưng có thể thấy sự khác biệt về thể chế sẽ quyết định các khung khổ pháp lý cho việc phát triển NƠXH. Cụ thể, các nước theo mô hình nhà nước phương Tây: Anh, Pháp, Hà Lan, Úc... nhà nước không tập trung quyền lực ở mức độ cao, phân quyền cho các cấp chính quyền địa phương và tạo nhiều không gian thực thi cho các tổ chức xã hội là các hiệp hội nhà ở, trong khi Trung Quốc, Đài Loan, Singapore.. nhà nước trung ương đóng vai trò quyết định. Trường hợp Việt Nam nếu muốn tham khảo thì trước hết nên chọn cách làm của các nước có thể chế chính trị gần với mình.

Vế đất, trừ Trung Quốc, hầu hết các nước công nhận quyền tư nhân sở hữu đất đai. Do vậy muốn phát triển NƠXH hay bất cứ loại công trình dân sinh công cộng nào (giáo dục, y tế, văn hóa giải trí, thể thao...) chính quyền buộc phải có quỹ đất bằng cách mua từ thị trường (nhất là khi giá đất còn rẻ).

Quỹ đất đó là tài sản của nhà nước, giúp nhà nước chủ động phát triển NƠXH (và các loại công trình khác) ở các vị trí hữu dụng nhất, tức phù hợp giữa nơi ở và nơi sản suất, học tập... Chứ không phải khi nào cần đến đất lại sử dụng biện pháp thu hồi.

Trung Quốc và Việt Nam có thể cùng mắc lỗi trong quy định buộc các công ty bất động sản phải dành ít nhất 20% tỷ lệ “nhà giá rẻ” dành cho người tái định cư, người thu nhập thấp... Nhưng như đã nêu “NƠXH mới được xây dựng ở Trung Quốc thường có quy mô lớn và nằm ở vùng ngoại ô của các thành phố, người ở không có đủ khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ công và cơ sở hạ tầng khác. Dẫn tới hàng chục nghìn đơn vị NƠXH ở Giang Tây, Hà Nam, Cát Lâm, Hồ Bắc, Quý Châu, và các tỉnh khác bị bỏ trống”.

Hà Nội có ví dụ rõ nhất là khu ký túc xá sinh viên quy mô lớn được xây ở Pháp Vân (quận Hoàng Mai) bị bỏ trống do cách xa khu các trường đại học ở quận Cầu Giấy.

Về nhà, ở các nước việc xây dựng, bảo trì, quản lý... chủ yếu do các hiệp hội nhà ở đảm nhận và chủ yếu các tổ chức này hoạt động như một loại công ty công ích, chứ không phải doanh nghiệp kinh doanh (đây có lẽ là một khác biệt lớn với Việt Nam). Và do tổ chức nào xây dựng, kể cả tư nhân thì cũng phải đảm bảo các quy định chất lượng tối thiểu mới được phép đưa vào thị trường.

Ở Việt Nam nếu chưa hình thành được các hiệp hội nhà ở thì nên có các công ty công ích của nhà nước thực thi vai trò này. Và cần hình thành các quy định về tiêu chuẩn ở tối thiểu đề kiểm soát những dạng nhà trọ chật chội, mất vệ sinh, không an toàn cho sức khỏe và an ninh của người thuê.

Về đối tượng của NƠXH, không/chưa tìm thấy tài liệu xếp sinh viên, công nhân nhất thiết là đối tượng thụ hưởng NƠXH. Khái niệm người nghèo, cận nghèo, thu nhập thấp được xác định theo bình quân thu nhập của mỗi nước có mức độ kinh tế phát triển khác nhau... chứ không phân theo ngành nghề. Bởi theo logic, sinh viên thì chưa có thu nhập (chính thức) nên không thể xếp vào loại thu nhập thấp. Vả lại, việc cấp đất cho cơ sở đào tạo đại học, nghề... hợp lý nhất là có đất xây ký túc xá (thuộc loại tài chính khác) như nhiều nước thường làm. Công nhân cũng vậy, ngoài đất cấp cho nhà máy/nhà chứa máy, cần nhà ở cho công nhân/người làm việc với máy. Vấn đề này cần tiếp tục thảo luận, làm rõ.

Về tài chính và niềm tin, tài chính có lẽ là công cụ phức tạp/phong phú/linh hoạt… đã nêu ở phần trên với nhiều cách huy động, các đối tượng được vay trực tiếp từ mua đất, xây nhà, mua nhà... Nhưng tựu chung đều cần cơ chế công khai, minh bạch, kiểm soát liên tục chặt chẽ bởi các Chính phủ đều xác định NƠXH thuộc phạm trù chính trị - nhân văn xã hội không phải thuần túy thị trường.

Người Việt Nam có truyền thống “lá lành đùm lá rách”, không bỏ mặc những người yếu thế, và biết cách tổ chức giúp đỡ họ. Từ xa xưa, trong một đơn vị xã hội nhỏ nhất là cái làng, ông cha chúng ta đã có một số hạng công điền giành phụng sự xã hội: trợ sưu điền (giúp dân nghèo một phần sưu thuế), học điền (lấy hoa lợi nuôi thày dạy, cấp giấy bút cho học trò nghèo), bút điền (cấp phí giấy bút cho chức dịch của làng), cô nhi điền-quả phụ điền (cứu giúp kẻ mồ côi người goá bụa ), bổn thôn điền (ruộng của xã thôn do xuất công quỹ mua lại của tư nhân mà có, nhằm làm giầu công quỹ để thực thi chi tiêu công)... Đó là cơ sở cho niềm tin của chúng ta hôm nay được bồi đắp từ truyền thống lịch sử của dân tộc.