TP.HCM siết quản hoạt động lưu trú ngắn hạn trong chung cư

Tại họp báo cung cấp thông tin về các vấn đề kinh tế - xã hội trên địa bàn TP.HCM chiều 14.5 do Ban Tuyên giáo và Dân vận Thành ủy cùng Sở Văn hóa - Thể thao TP.HCM tổ chức, hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn ngày qua các nền tảng như Airbnb, Agoda hay Booking.com là một trong những nội dung được báo chí đặc biệt quan tâm.

Đại diện Sở Du lịch TP.HCM cho biết sự phát triển của các nền tảng đặt phòng trực tuyến đã góp phần thúc đẩy mô hình kinh tế chia sẻ trong lĩnh vực lưu trú tại thành phố. Theo cơ quan này, đây là xu hướng tất yếu trong bối cảnh thị trường du lịch thay đổi nhanh và khả năng hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng. 

Sau đại dịch COVID-19, nhu cầu lưu trú của du khách cũng có nhiều khác biệt. Một bộ phận khách quốc tế, chuyên gia nước ngoài hoặc nhóm làm việc từ xa có xu hướng ở lâu hơn, ưu tiên không gian riêng tư, linh hoạt và gần gũi với đời sống địa phương thay vì chỉ chọn khách sạn truyền thống.

Vì vậy các căn hộ lưu trú ngắn hạn với đầy đủ tiện ích như bếp, máy giặt, không gian sinh hoạt chung... trở thành lựa chọn phù hợp với nhóm khách gia đình, khách đi theo nhóm hoặc khách lưu trú dài ngày.

Bà Nguyễn Thị Lệ, Phó Trưởng phòng Quản lý lưu trú thuộc Sở Du lịch, cho biết hiện vẫn còn nhiều cơ sở cho thuê lưu trú ngắn ngày qua các nền tảng như Airbnb hoạt động nhưng chưa thực hiện khai báo. 

Theo Sở Du lịch TP.HCM, mô hình lưu trú qua nền tảng trực tuyến đang trở thành một kênh bổ trợ đáng kể cho hệ thống lưu trú của thành phố. Ngoài khách sạn truyền thống, loại hình này giúp mở rộng nguồn cung với nhiều mức giá, vị trí và loại hình không gian khác nhau.

Đặc biệt vào các dịp lễ, Tết hoặc thời điểm thành phố tổ chức sự kiện văn hóa, thể thao, hội nghị và triển lãm quy mô lớn, nguồn cung từ các nền tảng lưu trú trực tuyến góp phần giảm áp lực quá tải tại một số khu vực trung tâm.

Không chỉ vậy, theo đại diện Sở Du lịch, mô hình này còn góp phần kéo dòng khách ra ngoài khu vực lõi trung tâm. Khi du khách lưu trú trong các khu dân cư, nhu cầu ăn uống, mua sắm, vận chuyển và tiêu dùng tại địa phương cũng tăng theo, từ đó tạo thêm nguồn thu cho các hộ kinh doanh và dịch vụ phụ trợ xung quanh.

Thông qua trải nghiệm lưu trú ngay trong các khu dân cư, du khách cũng có điều kiện tiếp cận gần hơn với nhịp sống, văn hóa và sinh hoạt thường nhật của người dân TP.HCM.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, cơ quan quản lý cũng nhìn nhận hàng loạt vấn đề phát sinh khi mô hình này phát triển nhanh và mang tính tự phát trong thời gian qua.

Theo Sở Du lịch TP.HCM, những khó khăn lớn nhất hiện nay liên quan đến điều kiện kinh doanh lưu trú du lịch, nghĩa vụ thuế, quản lý cư trú, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và quyền lợi của cư dân tại các khu chung cư.

Một trong những điểm vướng lớn nhất nằm ở sự giao thoa giữa Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Đại diện Sở Du lịch cho biết Luật Nhà ở hiện hành quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trong khi phần lớn cơ sở Airbnb hiện nay lại hoạt động trong các chung cư.

Điều này dẫn tới không ít xung đột giữa cư dân ở thực và chủ căn hộ khai thác lưu trú ngắn ngày. Những phản ánh phổ biến gồm tiếng ồn, rác thải, khách ra vào liên tục hoặc việc sử dụng quá tải các tiện ích chung như hồ bơi, thang máy và bãi xe.

Ngoài ra, nhiều cơ sở chưa bảo đảm điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất, kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch theo quy định của Luật Du lịch 2017; chưa thông báo hoạt động với Sở Du lịch và chưa được kiểm tra, giám sát nhưng vẫn đưa vào khai thác.

Theo đại diện Sở Du lịch một áp lực khác nằm ở công tác quản lý cư trú. Cụ thể, đặc thù của mô hình Airbnb là khách check-in, check-out liên tục, nhiều nơi áp dụng self-check-in bằng mật khẩu mà không thông qua lễ tân. Điều này khiến việc khai báo tạm trú dễ bị xem nhẹ, đặc biệt với khách nước ngoài. Việc này gây rủi ro lớn về mặt an ninh trật tự đô thị. 

Dù Công an TP.HCM đang đẩy mạnh áp dụng phần mềm quản lý lưu trú kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, một số cơ sở tự phát vẫn né tránh khai báo thông qua hệ thống này. Bên cạnh đó, nhiều căn hộ lưu trú cũng chưa thực hiện đầy đủ chế độ báo cáo thống kê theo quy định, khiến công tác thu thập dữ liệu khách du lịch và dự báo thị trường gặp khó khăn.

Sở Xây dựng cho biết đã tham mưu UBND Thành phố ban hành Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND ngày 11.4.2026 Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo định hướng là quản lý theo nguyên tắc “không cấm nhưng phải minh bạch và trong khuôn khổ quản lý”. Ảnh minh họa. Nguồn: Người Lao Động

Để đưa mô hình này vào khuôn khổ, Sở Du lịch TP.HCM kiến nghị cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý giữa Luật Nhà ở và Luật Du lịch, đồng thời quy định rõ khu vực nào được phép kinh doanh căn hộ lưu trú du lịch, quy mô ra sao và phải có sự đồng thuận của ban quản trị hoặc cư dân liên quan.

Cơ quan này cũng đề xuất các nền tảng xuyên biên giới như Airbnb, Agoda hay Booking.com phải phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước tại Việt Nam; chỉ cho phép đăng tải các cơ sở đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh, mã số thuế và quy định lưu trú.

Song song đó, TP.HCM sẽ tiếp tục tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động lưu trú du lịch; xử lý các trường hợp vi phạm về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, môi trường hoặc hoạt động không đúng quy định...

Ở góc độ quản lý nhà chung cư, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND ngày 11.4.2026 đã bổ sung cơ sở pháp lý cụ thể hơn cho hoạt động khai thác căn hộ lưu trú ngắn ngày.

Theo đó, căn hộ phải được khai thác đúng công năng và hồ sơ thiết kế được duyệt; chủ sở hữu phải thực hiện đăng ký lưu trú, khai báo cư trú điện tử, tuân thủ quy định về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và nghĩa vụ thuế.

Sở Xây dựng cũng ghi nhận thời gian qua đã phát sinh xung đột tại một số chung cư, trong đó có dự án Hà Đô Centrosa, phường Hòa Hưng, chủ yếu liên quan việc khách thuê sử dụng tiện ích chung quá tải hoặc khác biệt lợi ích giữa cư dân ở thực và chủ căn hộ khai thác kinh doanh.

Theo Sở Xây dựng, vừa qua, cơ quan này đã tham mưu UBND Thành phố ban hành Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND ngày 11.4.2026 Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo định hướng là quản lý theo nguyên tắc “không cấm nhưng phải minh bạch và trong khuôn khổ quản lý”. Một số giải pháp trọng tâm gồm: Phân loại rõ chung cư để ở và chung cư có chức năng hỗn hợp/lưu trú; Thực hiện nghiêm việc đăng ký lưu trú du lịch và kết nối dữ liệu cư trú – thuế – du lịch; Tăng tiêu chuẩn an ninh, PCCC, quản lý vận hành đối với căn hộ khai thác ngắn ngày; Phát huy vai trò hội nghị nhà chung cư trong việc thống nhất cơ chế quản lý phù hợp từng dự án; Bảo đảm nghĩa vụ tài chính tương đương giữa Airbnb và cơ sở lưu trú truyền thống...

Trọng Dân