Trước khi phá dỡ hãy đếm giá trị

Dự  án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đang được nghiên cứu với tổng diện tích 11.418 ha, kéo dài từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, đi qua 16 xã phường với tổng vốn đầu tư ước 737.000 tỷ đồng. Có 70.474 hộ dân, hơn 247.000 nhân khẩu đang sinh sống trong vùng ảnh hưởng. Chính quyền Hà Nội đã thông báo chuẩn bị ít nhất 79.000 căn hộ tái định cư - cũng có nghĩa xấp xỉ chừng đó căn nhà sẽ bị phá dỡ.

Tại sao phải lượng giá trước khi phá dỡ?

Mỗi quyết định phá dỡ một tổ chức định cư đều hàm chứa giả định: những gì được xây lên sẽ tốt hơn những gì bị xóa đi. Giả định đó có thể đúng nhưng chỉ có thể kiểm chứng nếu ta biết rõ giá trị của những gì sẽ mất. Đặc biệt khi phá dỡ một cộng đồng định cư lâu đời là quyết định không thể đảo ngược.

Một góc sông Hồng nhìn từ trên cao. Ảnh: Hải Nguyễn/Báo Lao động

Một đơn vị định cư không chỉ gồm nhà cửa và đất đai. Nó là kết quả của quá trình thích nghi lâu dài giữa con người với môi trường, tích lũy thành mạng lưới sinh kế, quan hệ xã hội, cấu trúc cộng đồng và tri thức địa phương. Vì vậy, trước khi một hệ định cư bị thay thế, cần nhận diện và lượng giá 6 thành tố giá trị làm nên nó:

Giá trị tài nguyên nền: đất đai, mặt nước, bãi bồi, cảnh quan và vị thế địa điểm - nền tảng vật chất cho sự tồn tại của hệ định cư. 

Giá trị sinh kế: chuỗi việc làm, thu nhập và cơ hội kinh tế mà cộng đồng tạo ra từ điều kiện địa phương.

Giá trị xã hội và thiết chế cộng đồng: tôn giáo, tín ngưỡng, quan hệ họ hàng, láng giềng, tổ chức tự quản - nguồn vốn giúp gắn kết cộng đồng ổn định và ứng phó với biến động. 

Giá trị cư trú: không chỉ nhà ở, đường sá mà là toàn bộ cấu trúc không gian sống đã được điều chỉnh qua thời gian.

Giá trị cộng sinh: mối liên kết và các chuỗi hàng hóa với các tổ chức định cư kề cận thông qua các hoạt động kinh tế, xã hội.

Giá trị phòng thủ và thích nghi: năng lực ứng phó với thiên tai và biến động kinh tế - xã hội được tích lũy qua nhiều thế hệ.

Lượng giá không nhằm chứng minh mọi khu dân cư phải được bảo tồn nguyên trạng. Mục đích của nó là nhận diện giá trị nổi lên trong từng làng, từng khu phố trước khi quyết định thay thế nó. Chỉ khi biết rõ hệ định cư đang tạo ra những giá trị gì, các bên mới có thể đánh giá khách quan liệu phá dỡ - tái định cư có thực sự đem lại lợi ích tổng thể lớn hơn bảo tồn và nâng cấp tại chỗ hay không.

P-HPM soi những gì không thể nhìn bằng hồ sơ địa chính

Hedonic Pricing Model - Lượng giá thụ hưởng (HPM) là phương pháp định giá bất động sản phổ biến trong kinh tế học đô thị. P-HPM (Place-oriented Hedonic Pricing Model - Lượng giá thụ hưởng nơi chốn) phát triển từ HPM để lượng giá những gì HPM không nhìn thấy. Trong nghiên cứu định cư, có sự phân biệt giữa space (không gian vật chất) và place (nơi chốn gắn với ký ức, cộng đồng, sinh kế và các mối quan hệ xã hội). Cùng một thửa đất, HPM và P-HPM cho hai kết quả khác nhau.

HPM tính cho một hộ gia đình trên thửa đất 200m², có nhà cấp 4, cách trung tâm 3km bằng đường bê tông, giá trị bất động sản là 3 tỷ. P-HPM tìm thêm: gia đình đó đã ở đây 5 thế hệ, họ hàng trong bán kính 500m, thu nhập từ nghề chèo đò cho khách du lịch, gắn bó với núi, sông, chùa, đình làng, có mạng lưới cộng đồng hỗ trợ. Ngôi nhà vẫn chỉ đáng giá 3 tỷ theo thị trường nhưng chi phí mà hộ gia đình phải chịu khi mất nơi ở đó sẽ lớn hơn 3 tỷ nhiều.

Đất Phú Thượng vùng bãi ven sông không chỉ là đất nông nghiệp mà còn là kết quả của mối quan hệ lâu dài giữa con người với môi trường phù sa của sông Hồng. Ảnh: Mạnh Quân

Điều đó dễ thấy hơn qua trường hợp tái định cư: một hộ dân bị giải tỏa, nhà giá thị trường 2 tỷ, bồi thường theo HPM cũng 2 tỷ, về số liệu là công bằng. Nhưng theo P-HPM chưa chắc vì hộ dân đó còn mất: hàng xóm, họ hàng gần nhà, khách hàng quen biết, nghề nghiệp đặc thù, chợ truyền thống, ký ức nơi chốn... những thứ không nằm trong giá nhà đất nhưng có giá trị thực về nơi chốn.

Đó là lý do P-HPM đặc biệt hữu ích cho các nghiên cứu về tái định cư, di sản và bản sắc đô thị, trong khi HPM chỉ mạnh về định giá tài sản vật chất. Quan trọng: P-HPM nhấn mạnh sự tham gia của cộng đồng không phải để “trang trí”. Dữ liệu về mạng lưới sinh kế, vốn xã hội và tri thức địa phương không thể thu thập bằng ảnh vệ tinh hay hồ sơ địa chính. Chúng chỉ xuất hiện khi cư dân được tham gia trực tiếp vào quá trình đánh giá, đó là tư duy và phương pháp luận, không phải lựa chọn tùy ý.

8 rủi ro, 4 bài học và câu hỏi ai hưởng lợi

Michael Cernea (chuyên gia World Bank)  xây dựng mô hình IRR (Impoverishment Risks and Reconstruction) xác định 8 rủi ro nghèo hóa hệ thống xảy ra khi di dời cưỡng bức, gồm: mất đất, mất việc làm, mất chỗ ở, bị gạt ra ngoài lề, mất an ninh lương thực, mất quyền tiếp cận tài sản chung, suy giảm sức khỏe và tan vỡ cộng đồng.

Mô hình IRR nổi tiếng vì lần đầu tiên biến những mất mát xã hội thành một khung đánh giá có hệ thống và được World Bank đưa nguyên tắc cốt lõi hướng dẫn chính sách: người dân sau tái định cư phải có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn trước khi di dời.

Cernea còn chỉ ra điều thường bị bỏ qua là cư dân trong khu vực sắp bị giải tỏa bắt đầu chịu hậu quả kinh tế bất lợi từ trước khi bị di dời thực sự - do giá đất giảm, đầu tư nhà ở đình trệ, đầu tư công vào dịch vụ bị đóng băng. Chi phí xã hội của phá dỡ bắt đầu từ thời điểm quyết định được công bố, không phải từ thời điểm thực thi. Với các làng ven sông Hồng, mỗi lần thông tin về dự án xuất hiện là một lần cộng đồng chịu thiệt hại, dù quyết định chính thức chưa được đưa ra.

IRR không nhằm chứng minh mọi dự án di dời đều thất bại. Giá trị lớn nhất của nó là chỉ ra những rủi ro sẽ xảy ra nếu quá trình chuyển đổi không được chuẩn bị đầy đủ. Nhiều quốc gia đã dùng chính những cảnh báo đó để thiết kế các chương trình nâng cấp tại chỗ, tái thiết cộng đồng và tái định cư dựa trên sinh kế.

Bốn trường hợp quốc tế cùng quy mô với dự án sông Hồng minh họa điều đó: hơn 5 triệu người Indonesia nhờ chương trình cải thiện hạ tầng phường, xã được nâng cấp hạ tầng tại chỗ thay vì di dời; 600.000 dân ở 168 khu phố Rio de Janeiro (Brazil) được hợp thức hóa nơi ở và cải tạo hạ tầng; 100.000 hộ thuộc 1.000 cộng đồng ở Baan Mankong (Thái Lan) được tự quy hoạch và tự xây dựng; 230.000 - 300.000 dân ở Medellín (Colombia) được đầu tư hạ tầng thay vì giải tỏa. Không trường hợp nào là từ thiện - tất cả đều kết hợp ngân sách nhà nước, vốn vay phát triển quốc tế và đóng góp của cộng đồng ^(*).

Bốn trường hợp trên buộc ta phải hỏi câu hỏi mà các báo cáo quy hoạch thường né tránh: Ai được hưởng phần giá trị gia tăng của đô thị? Lãnh thổ của một cộng đồng hiện hữu không phải là quỹ đất trống để phát triển bất động sản. Nó là một hệ thống đang tạo ra giá trị. Trước khi quyết định thay thế, cần tính không chỉ chi phí xây mới và doanh thu dự kiến mà cả những giá trị sinh kế, vốn xã hội và năng lực tự tổ chức có thể mất đi nếu cộng đồng bị giải thể.

Đó cũng chính là lý do cần lượng giá các hệ giá trị định cư ven sông Hồng trước khi lựa chọn phương án phát triển.

Ba dạng năng lực tái sinh ở hành lang sông Hồng

Hành lang sông Hồng của Hà Nội là mạng lưới dày đặc các cộng đồng lịch sử: Nhật Tân, Quảng An, Tứ Liên, Yên Phụ, Kim Lan, Văn Đức, Duyên Hà, Tráng Việt, Vân Hà, Liên Hà, Xuân Canh, Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Võng La... Mỗi cộng đồng lưu giữ những dạng giá trị khác nhau, duy nhất, cùng cấu thành hệ sinh thái văn hóa - sinh kế của lưu vực sông Hồng. Nhắc tới 3 làng dưới đây không phải vì quan trọng hơn các cộng đồng khác mà vì mỗi làng minh họa rõ một dòng giá trị riêng trong khung P-HPM:

Bát Tràng - vốn nghề nghiệp tái sinh qua thế hệ: Bát Tràng nếu thường được nói đến như một làng nghề là chưa đủ. Làng gốm có lịch sử sản xuất liên tục từ thế kỷ XIV - XV với chuỗi giá trị hoàn chỉnh nằm trong một không gian địa lý hẹp: xử lý đất sét, chế tác thủ công, nung lò, hoàn thiện, bán lẻ và xuất khẩu. Mỗi công đoạn gắn với một nhóm hộ gia đình chuyên biệt, được kết nối bởi mạng lưới tín nhiệm và phân công lao động tích lũy qua nhiều thế hệ.

Giá trị sâu hơn của Bát Tràng còn nằm ở khả năng tiếp tục tái tạo các thế hệ thợ. Ảnh: TTC

Giá trị sâu hơn của Bát Tràng nằm ở khả năng tiếp tục tái tạo các thế hệ thợ - người làm gốm cũ và mới sống bên nhau, học quá trình chứ không học kết quả. Đây là cơ chế truyền nghề mà không trường dạy nghề nào mô phỏng được vì nó đòi hỏi con người hòa vào môi trường sản xuất thực. Nếu tái định cư phân tán các hộ Bát Tràng sang nhiều địa điểm khác nhau, kỹ năng cá nhân có thể được giữ lại, nhưng năng lực tái sinh vốn nghề nghiệp của cả cộng đồng sẽ vỡ mà không có khoản bồi thường bằng đất nào bù đắp được.

Đông Ngạc - vốn văn hóa không thể bảo tàng hóa: Đông Ngạc là một làng khoa bảng với truyền thống học vấn lâu đời, nhưng để hiểu cái gì thực sự đang bị đe dọa, cần một sự đối chiếu. Ví như Văn Miếu là bảo tàng của khoa bảng lưu giữ bài vị, bia tiến sĩ. Văn Miếu không còn tạo ra tiến sĩ, nó lưu giữ ký ức. Đông Ngạc lại là nơi đã sản sinh ra ký ức đó.

Hàng trăm năm liên tục làng duy trì một cơ chế xã hội đặc thù: gia phong học tập truyền từ cha sang con, văn hóa tôn sư và khuyến học được thể hiện qua văn chỉ, gia phả dòng họ và hương ước. Đây là hệ sinh thái xã hội đã bền bỉ vận hành và tái tạo chính nó qua nhiều thế kỷ.

Nếu mất Văn Miếu, Hà Nội mất một di tích. Nếu mất Đông Ngạc - theo nghĩa mất cấu trúc văn hóa đặc thù của nó, Hà Nội mất một tổ chức định cư có khả năng tái sản sinh loại vốn văn hóa đó. Đây là hai loại mất mát hoàn toàn khác nhau, nhưng chỉ dạng mất di tích mới xuất hiện trong hồ sơ quy hoạch.

Làng Đông Ngạc (Hà Nội) duy trì một cơ chế xã hội đặc thù: gia phong học tập truyền từ cha sang con, văn hóa tôn sư và khuyến học. Ảnh: Trọng Chính

Phú Thượng và vốn sinh thái: Phú Thượng lại cho thấy một khía cạnh khác của giá trị định cư. Các vùng bãi ven sông không chỉ là đất nông nghiệp. Chúng là kết quả của mối quan hệ lâu dài giữa con người với môi trường phù sa của sông Hồng. Nghề trồng đào, rau và nhiều loại cây đặc sản phụ thuộc vào điều kiện đất đai, nguồn nước và vi khí hậu đặc thù của khu vực. Quan trọng hơn, đằng sau các sản phẩm ấy là năng lực tự tổ chức sinh kế của các hộ gia đình. Họ không chỉ sản xuất nông nghiệp mà còn sở hữu tri thức địa phương về giống cây, mùa vụ, thủy văn và thị trường. Những tri thức này được tích lũy qua nhiều thế hệ và tồn tại chủ yếu trong cộng đồng cư dân.

Các báo cáo quy hoạch thường viết: mất 100 ha đất nông nghiệp. Nhưng bài học từ nhiều ngôi làng cho thấy thứ mất đi không chỉ là đất. Nếu Phú Thượng tiếp tục bị đô thị hóa hoàn toàn, Hà Nội mất mảnh đất từng là trung tâm hoa cảnh Thăng Long với hoa đào, quất cảnh đầu tiên có mặt tại kinh thành vào dịp Tết, mất nốt tầng tri thức cuối cùng của một truyền thống hình thành từ nhiều thế kỷ. 

Ba cộng đồng trên khác nhau về lịch sử, nghề nghiệp và cấu trúc xã hội nhưng đều cho thấy đặc điểm chung: giá trị lớn nhất của chúng không nằm ở những gì đang hiện hữu mà ở năng lực tiếp tục tạo ra các giá trị mới trong tương lai.

Giá trị tái sinh năng lực trong phát triển

Bát Tràng, Đông Ngạc và Phú Thượng không chỉ lưu giữ những gì đã có, cư dân ở đó vẫn liên tục sản sinh những loại vốn mà đô thị cần nhưng không tự tạo ra được: vốn nghề nghiệp, vốn văn hóa, vốn sinh thái.

Giá trị tái sinh năng lực không phải là giá trị của tài sản hiện hữu mà là giá trị của năng lực tiếp tục tạo ra các thế hệ tài sản mới trong tương lai. Nếu những năng lực đó mất, thành phố không chỉ mất thêm vài địa danh mà mất dần thứ làm cho nó khác với bất kỳ đô thị nào. Đó chính là điều được thể hiện quyết tâm gìn giữ trong quyết định 2512/QĐ-UBND TP. Hà Nội với mô hình “Làng trong phố - Phố trong làng”.

P-HPM là phương pháp đã được các chuyên gia Việt Nam và quốc tế áp dụng thành công trong Dự án Lượng giá trị kinh tế di sản Tràng An, Ninh Bình (công bố quốc tế 2025), xác định riêng giá trị di sản định cư đạt 83 tỷ USD trong tổng thể 213 tỷ USD giá trị toàn di sản. Kết quả đó khẳng định các thành tố phi vật thể ẩn tàng trong hệ định cư, sinh kế, vốn xã hội, tri thức địa phương - không phải giá trị văn hóa trừu tượng. Chúng là giá trị kinh tế thực, hoàn toàn có thể lượng giá. Việt Nam đã tự mình chứng minh điều đó.

Không phải thành phố nào cũng chất chứa bên đôi bờ hơn 80km của nó những cộng đồng định cư giàu di sản như Hà Nội. Và dù chỉ một lần, những cộng đồng đó nên được hỏi: Liệu có cần lượng hóa giá trị những làng mạc cổ truyền trước khi điều máy ủi đến? 

Trần Trung Chính

______________

^(*) Nguồn: World Bank, IDB, CODI (Thái Lan) và Lincoln Institute of Land Policy